不動産購入にかかる費用は？仲介手数料や税金についても解説

マイホームの購入を検討する際、物件価格以外にも多くの費用がかかることをご存じでしょうか。
あらかじめ必要な費用の内訳を把握しておくことで、予算オーバーのリスクを避けやすくなります。
登記費用や税金、住宅ローンに関連する手数料など、見落としがちな項目にも注意が必要です。
この記事では、不動産購入時に発生するさまざまな費用の種類や、その確認ポイントについて解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類

不動産購入時には物件価格以外の諸費用が必ず発生します。
支払うタイミングは契約、登記、引き渡しなど段階ごとに異なるため、事前に全体像を把握しておくことが大切です。

仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められている仲介業者への報酬です。
成功報酬型であるため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
計算式は「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加算する形が一般的で、3,000万円の住宅なら約105万6,000円となります。
そして支払時期は契約成立時に一括、または契約時と引き渡し時に半額ずつの分割払いが選べます。
ただし、売主が不動産会社自身の「売主物件」の場合は仲介が介在しないため手数料は発生しません。

登記費用

所有権移転や抵当権設定には登録免許税と司法書士報酬がかかります。
登録免許税は「固定資産評価額×税率」で計算され、所有権移転2.0％、抵当権設定0.4％が目安です。
ただし、新築や一定条件を満たす中古住宅は軽減措置が利用でき、税率が引き下げられます。
司法書士報酬は5万円程度から20万円前後まで幅があり、案件の複雑さや地域によって差が生じます。
また、登記には所有権保存、表題変更、地目変更など複数の種類があるため、必要な手続きと費用を確認しましょう。
登録免許税の軽減措置は国の景気対策として延長されてきましたが、期限後は本則税率へ戻る予定です。
そのため、計画的に取得時期を検討することで、総コストを圧縮できる可能性があります。
住宅ローン利用時は金融機関が推奨または指定する司法書士を使うことがあるため、事前確認が欠かせません。

手付金

売買契約時に支払う手付金は物件価格の5〜10％が相場で、3,000万円なら150万〜300万円程度です。
買主が契約を解除すると手付金を放棄し、売主が解除する場合は倍額を返還する「手付解除」が認められています。
また手付金は残代金決済時に代金へ充当されますが、契約直後に融資実行が間に合わないケースもあるため、自己資金で準備しておくと安心です。
手付金を含めた諸費用を自己資金で賄えるようにしておくと、ローン審査でも有利になる傾向があります。
以上のように、仲介手数料・登記費用・手付金は金額と支払時期が異なるため、早めに見積もりを取り資金計画を立てましょう。
想定よりも現金が不足するとローンの実行が遅れる恐れがあるため、可能であれば諸費用の10％程度を余裕資金として確保しておくと安心です。

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不動産購入時にかかる税金

不動産取得では地方税と国税が発生し、固定資産評価額や契約金額を基準に算定されます。
軽減措置には期限と条件があるため、購入前に必ず確認しましょう。

不動産取得税

土地や住宅を取得すると一度だけ課税され、税率は原則3％です。
新築や耐震基準を満たす中古住宅などは評価額から一定額を控除でき、負担を抑えられます。
たとえば固定資産評価額2,000万円の新築住宅なら、控除後の課税標準が1,400万円となり、税額は42万円です。
土地については面積に応じた減額制度もあり、自治体によって申告手続きが異なるため注意が必要です。
不動産取得税は住宅以外の建物や投資用物件では税率4％が適用されるため、用途変更を伴う取得では負担が増える点にも留意してください。
納税通知書は取得後数か月以内に送付されるため、資金を確保しておきましょう。

印紙税

売買契約書や住宅ローン契約書には印紙税が課されます。
1,000万円以上5,000万円以下の売買契約書の場合、軽減措置適用で1万円、本則では2万円です。
ローン契約書には2万円程度の印紙税が必要になることも多く、複数の文書で合計額が増える点に留意しましょう。
印紙を貼付し消印をおこなえば納税は完了しますが、貼り付け忘れや消印漏れが後日判明すると、本来額の3倍の過怠税が科されるため注意してください。
印紙税の軽減措置は令和9年3月31日契約分までとされており、法改正の動向をチェックしておくと安心です。

登録免許税

登記の内容ごとに税率が定められ、所有権移転は評価額×2.0％、抵当権設定は債権額×0.4％が本則です。
ただし、住宅用家屋の保存登記0.15％、移転登記0.3％など、住宅取得を促進する軽減税率が用意されています。
軽減措置の適用期限は令和9年3月31日までで、必要書類を整え期限内に申請することが条件です。
不動産取得税・印紙税・登録免許税は計算方法と納付時期が異なるため、軽減措置を活用し期限内に手続きを済ませましょう。
また税目ごとに必要書類が異なるため、司法書士や税理士など専門家に早めに相談することで手続きをスムーズに進められます。

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不動産購入時の住宅ローン保証料

住宅ローン利用時に保証会社を利用する場合、保証料が必要になります。

住宅ローン保証料とは

保証料は借主が返済不能となった際に保証会社が金融機関へ代位弁済する仕組みへの対価で、連帯保証人を立てる代わりとなります。
支払い方法は借り入れ時に一括で払う「外枠方式」と金利に上乗せする「内枠方式」があり、外枠方式は初期費用が大きいものの総返済額は安くなるでしょう。
内枠方式は初期負担を軽減できますが、利息とともに支払うため長期的に総額が高くなる傾向があります。
ただし、保証会社から金融機関への弁済後は、保証会社が借主へ求償するため返済義務が免除されるわけではない点にも注意しましょう。
保証料は外枠方式で一括支払い後に繰上げ返済をおこなうと、期間に応じて一部が返戻されるケースもあります。
そのため、繰上げ返済手数料や返戻計算方法は金融機関によって異なるため、契約前に確認しておくと安心です。
また、フラット35など保証会社を利用しない公的ローンでは保証料が不要になるため、金利水準と合わせて比較検討すると良いでしょう。

相場

保証料は借り入れ額の約2％が目安で、3000万円を35年で借りる場合は60万円前後です。
料率は信用情報や自己資金比率、ローン期間に応じて変動し、0％〜2％超まで幅があります。
複数の金融機関で試算を取得し、金利タイプと合わせて総費用を比較することが大切です。
保証料は住宅ローン控除の対象外である点も把握しておきましょう。
保証料以外にも事務取扱手数料や団体信用生命保険料などがかかる場合があるため、ローン関連費用を一覧にして比較すると漏れを防げます。
金融機関によってはキャンペーンで保証料が割引されることもあるため、最新情報を確認すると良いでしょう。
以上のように、保証料は支払方式や信用状況で金額が変動するため、試算をおこなって最適なローンを選びましょう。
家計シミュレーションを細かくおこない、保証料を含む実質金利で比較すると、よりフェアな判断ができます。

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まとめ

不動産購入には仲介手数料・登記費用・火災保険料など、物件価格以外にも多くの諸費用が発生します。
税金としては不動産取得税や登録免許税、印紙税などの支払いも必要となるため注意が必要です。
住宅ローンを組む際には、保証料や事務手数料も含めた総費用を把握し、余裕ある資金計画を立てましょう。