不動産購入前に要チェック！重要事項説明書の見方や注意点を解説

不動産購入時にはさまざまな書類に目をとおすことになります。
なかでも重要なのが、売買契約を結ぶ前に必ず説明をうける「重要事項説明書」です。
重要事項説明書を確認したあとに売買契約を締結するため、内容はしっかり理解しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産購入時の重要事項説明とはなにか、チェックポイントや注意点を解説します。
不動産の購入を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入時の重要事項説明とは？

不動産を購入する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
その中でおこなわれる「重要事項説明」は、安全な不動産取引に欠かせない、買主を守るための大切な手続きです。
トラブルを避けて納得のいく取引にするためにも、まずは重要事項説明の概要から確認しておきましょう。

概要

売買契約や賃貸借契約を結ぶ前に、消費者に対して契約に関する重要事項を説明するのが「重要事項説明」です。
不動産業界ではこれを「重説」と略称することが多く、説明時には重要事項説明書が使用されます。
法律上、重要事項を説明する義務を負うのは宅地建物取引業者（不動産会社）であり、その説明は宅地建物取引士がおこなわなければなりません。
もし不動産会社が説明を怠るなど不適切な対応をした場合は、行政処分や罰則の対象となります。

目的

重要事項説明の目的は、買主や借主が物件を正しく理解し、トラブルを防止することです。
不動産は高額で特殊な個別性のある商品であるため、一般の消費者は不動産取引の経験が少なく、知識も限られています。
買主の誤った認識や勘違いによる損害を防ぐため、つまり買主を保護するために重要事項説明がおこなわれます。
宅地建物取引士に重要事項説明を義務付けることで、不動産の知識がない方でも安心して購入できるようになるのです。
重要事項説明書は内容が多く、専門用語も多いため難しく感じるかもしれませんが、聞き流さずに読み込むことが重要です。
内容を十分に理解していない場合でも、署名・押印をすると記載された内容に同意したとみなされます。
契約後に「知らなかった」と言っても通用しないため、疑問点や不安な点があればその場で確認しましょう。
トラブルを避けるためにも、重要事項説明書はしっかり確認し、内容を理解したうえで売買契約に進むことが大切です。

不動産購入で押さえておきたい！重要事項説明のチェックポイント

重要事項説明書には、物件の情報と売買契約の条件が記載されています。
どの項目にも大切なことが書かれているので、漏れなく隅々まで確認するようにしましょう。

チェックポイント①物件の概要

まずは物件の所在地や面積、建物の構造など、物件に関する情報をしっかり確認しましょう。
パンフレットやチラシなどで物件を見つけた場合は、情報に相違がないかをチェックします。
抵当権が設定されている場合は、抹消される時期を確認し、契約書に明記してもらいましょう。
抵当権とは、住宅ローンなどの借入金に担保として設定される権利で、抵当権が残ったままだと差し押さえのリスクがあります。
また、仮登記がなされている場合、後で仮登記権利者による本登記がおこなわれると、その権利が優先されることになります。
購入予定の不動産に仮登記がついている場合、リスクを避けるために、仮登記の抹消を確認してから本登記をおこなうのが賢明です。
仮登記の抹消には利害関係者や第三者の承諾が必要なため、不動産会社に相談してください。

チェックポイント②法令上の制限

用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項も確認しておきたい項目の1つです。
用途地域とは、土地の用途や建築できる建物の種類などを定めた区分で、場合によっては希望する住宅を建てられないこともあります。
また、建て替えや増改築の際に建築制限がかかることもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

チェックポイント③土地と道路の関係

敷地に接する道路の幅や、道路と敷地が接する面の長さも確認しておきましょう。
敷地に建物を建てる際、敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
これを接道義務といい、敷地が接する道路の幅が4m未満の場合は、セットバックという工事が必要となります。
道路と接する幅が2m未満の場合は、隣接する土地の一部を購入または借りて接道部分の幅を広げる必要があります。

チェックポイント④契約解除の要件

万が一の場合に契約解除ができるかどうかも確認しておくと安心です。
手付解除や契約違反による解除など、個々の状況に応じた解除方法を確認しておきましょう。
なかでも「ローン特約」は、住宅ローンの審査に通らなかった場合に役立ちます。
ローン特約とは、住宅ローンの審査に通らなかった場合、ペナルティなしで契約を白紙にできる特約です。
買主が住宅ローンを利用する場合、この特約を設けるのが一般的ですが、記載がない場合は理由を尋ねてみましょう。

チェックポイント⑤代金以外に必要な金銭

不動産購入時には物件の購入代金以外に、仲介手数料や手付金、印紙税といった諸費用が発生します。
諸費用の目安は、物件のタイプや地域によって異なりますが、物件価格の7～10%程度とされています。
費用不足を防ぐためにも、それぞれの目的や必要な金額を事前に把握しておきましょう。

不動産購入で押さえておきたい重要事項説明を受けるときの注意点

重要事項説明書には専門用語が多く記載されており、「理解するのが難しい」と感じる方も少なくありません。
つい流し読みしてしまう方も多いですが、理解できていないまま契約が進むと、大きなトラブルに発展する可能性があります。
後悔しないためにも、重要事項説明を受けるときは以下の点に注意しましょう。

事前にコピーをもらっておく

不動産の重要事項説明では、重要事項説明書に沿って説明がおこなわれます。
書面には不動産や法律の専門用語が多く使われており、一度で理解するのはほぼ困難です。
重要事項説明が売買契約の直前になる場合は、事前に書類のコピーを受け取り、細部まで確認しておくことをおすすめします。
あらかじめ記載内容を把握しておけば、理解不足や誤解したまま契約に進むリスクを減らすことができます。

変更があったときは新たな書面を作成してもらう

重要事項説明書に納得のいかない内容が含まれている場合、その点を売主と話し合う必要があります。
話し合いにより内容が変更される場合、重要事項説明書を訂正しなければなりません。
修正箇所が少ない場合は、訂正箇所に二重線を引き、訂正内容を記入したうえで、二重線の上に訂正印を押します。
修正箇所が多く訂正に時間がかかりそうな場合は、仲介先の不動産会社に相談し、再作成してもらいましょう。

サインは説明を受けてからおこなう

重要事項説明は、売買契約を締結する前におこなうのが原則です。
しかし、宅建業者のなかには法令に違反し、説明を省いてサインだけを求めてくる悪質な業者も存在します。
説明がされないままサインを求められた場合、正直に「重要事項説明がまだです」と伝えましょう。
トラブルを防止するためにも、必ず重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結することが大切です。

まとめ

不動産購入時の重要事項説明とは、宅地建物取引士が買主に対して、物件の状態や取引条件などを説明することです。
専門用語が多く、当日すぐに内容を理解するのは難しいので、事前に重要事項説明のコピーを受け取り、読み込んでおくことをおすすめします。
トラブルを避けて納得のいく取引にするためにも、重要事項説明書の内容はしっかり理解した上で契約に進むようにしましょう。