不動産相続で発生する税金の種類は？税金の計算方法や控除についてもご紹介

不動産を相続すると、「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金が発生します。
しかし、初めて不動産を相続する方は、登録免許税や相続税がどのような税金なのか、いくら税金を支払うのか、節税対策はあるのかなど、さまざまな心配があるでしょう。
そこで今回は、不動産相続で発生する税金の種類や、各税金の計算方法、節税方法までご紹介します。

不動産相続で発生する税金の種類

不動産を相続すると、「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金が発生します。
それぞれどのような税金なのか、2種類の税金についてご紹介します。

登録免許税

登録免許税とは、相続した不動産の所有権を、被相続人から相続人に変更する場合に発生する税金です。
不動産を相続する場合は、「相続登記」と呼ばれる手続きをおこない、被相続人から相続人に名義を変更しなければなりません。
相続登記は、2024年4月1日から義務化された手続きです。
遺言書での通達も含め、相続を知った日から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の罰金刑に処されてしまいます。
そのため、相続が発覚したら、不動産を管轄している法務局へ出向き、すぐに相続登記をおこないましょう。
登録免許税の納税方法は、収入印紙納付・現金納付・電子納付の3種類です。
収入印紙納付を選択する場合は、まず最寄りのコンビニエンスストアや郵便局、法務局で収入印紙を購入します。
その後は、相続登記手続きの場で受け取った登録免許税納付用台紙へ収入印紙を貼り付け、相続した不動産を管轄している法務局へ提出しましょう。
現金納付を選択する場合は、最寄りの日本銀行の本店、支店、または代理店となっている銀行、もしくは郵便局で所定の用紙に「税務署名」「税務署番号」「税目番号」「税目」の項目を記載し、窓口で現金を支払います。
その後は、領収証書をA4用紙に貼り付け、申請書の別紙として相続した不動産を管轄している法務局へ提出しましょう。
電子納付を選択する場合は、事前にインターネット出願ソフトから納付番号を取得し、Pay-easyを利用できるATMまたはインターネットバンキングから納付します。
納付完了後は、インターネット出願ソフトで必要書類を作成し、オンラインで申請をすませましょう。

相続税

相続税とは、相続財産に対して課せられる税金です。
ただし、相続財産から借金や葬式費用を差し引いた金額が基礎控除額を下回った場合は、相続税が発生しません。
納付手段の種類は、原則、現金による一括納付のみです。
相続した不動産を管轄する税務署で納付書を受け取り、税務署窓口や銀行、郵便局の窓口で税金を納めましょう。

不動産相続で発生する税金の計算方法

不動産を相続すると、登録免許税と相続税の支払いが発生しますが、それぞれ計算方法が異なります。
税金の計算は、多くの方が税理士に依頼すると思いますが、事前に納税額がどのくらいか把握しておきたい方もいらっしゃるでしょう。
そこで、この項目では登録免許税と、相続税の計算方法をご紹介します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、固定資産税評価額に0.4%の税率を掛けると計算できます。
固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載されている土地および、建物の評価額です。
固定資産税評価額は、毎年郵送される固定資産税納税通知書の課税明細書で確認してみましょう。

相続税の計算方法

相続税は、まず基礎控除額と相続税の課税対象額を計算し、最後に税率を掛けて算出します。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」で計算可能です。
相続した不動産の価値が基礎控除額以上だった場合は、相続税を支払う必要があります。
基礎控除額の計算で、相続税の支払いが必要とわかった場合は「正味の遺産額－基礎控除額」で、相続税の課税対象総額を計算しましょう。
不動産相続における正味の遺産とは、国税庁が毎年8月に発表する「相続税評価額」から、借金や葬儀費用などを除いた金額です。
相続税の課税対象総額を計算できたら「課税対象額×法定相続割合」で、法定相続人ごとの課税対象額を算出します。
法定相続割合は、相続人によって以下のように異なります。

●配偶者と子どもが相続：配偶者1/2・子ども1/2
●配偶者と被相続人の両親や祖父母が相続：配偶者2/3・被相続人の両親や祖父母1/3
●配偶者と被相続人のきょうだいが相続：配偶者3/4・きょうだい：1/4
●配偶者なしで被相続人の子ども、または両親や祖父母が相続：1/2

以上の計算で、法定相続人ごとの課税対象額を計算したら、最後に「課税対象額×税率－控除額」で相続税を算出できます。
税率は、課税対象額によって10%～55％まで幅があり、控除額も課税対象額が高くなるほど増え、最大7,200万円まで控除してもらえます。

不動産相続で発生する税金を控除できる制度

不動産相続で発生する税金は、「相次相続控除」や「配偶者控除」で軽減できます。
それぞれ、どのような控除なのかをご紹介します。

相次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に2回の相続が発生した方に適用される控除です。
対象の方は、過去に納税した相続税の一部を、2回目の相続税から控除できます。
相次相続控除を適用させるためには、以下の条件を満たす必要があります。

●亡くなった被相続人の相続人
●1回目の相続から今回の相続までの期間が10年以内
●1回目の相続で今回の被相続人が財産を相続しており、相続税が課税されている

ただし、2回目の相続が相続人ではなく、遺言書で相続した場合は制度を利用できません。

配偶者控除

配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産の課税対象額、または配偶者の法定相続分が1億6,000万円までであれば、相続税が課税されない制度です。
配偶者控除を適用させるためには、以下の条件を満たす必要があります。

●戸籍上の配偶者
●相続税の申告期限までに遺産分割が完了している
●相続税の申告書を税務署に提出している

配偶者控除は、被相続人と籍を入れていないと利用できないので、内縁の妻や夫の状態だった場合は、控除を受けられません。
また、相続税の申告は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内と決まっているため、期限内に申告を終えていない場合も控除対象外です。
配偶者控除の適用で計算上、相続税が0円になった場合でも、相続税の申告手続きをしなければ控除は反映されません。
不動産を相続したら、控除適用の有無に関わらず、相続税の申告をおこないましょう。
ちなみに、住宅資金贈与制度は、贈与税を非課税にできる制度なので、相続税の節税対策にはなりません。
さらに、住宅資金贈与制度は居住用を購入、または増改築するために金銭贈与を受けた場合のみ適用される制度なので、今回のように不動産を相続した場合は対象外です。
節税制度には、多くの種類があるため混同しやすいですが、相続税の節税対策制度は主に「配偶者控除」と「相次相続控除」なので、覚えておきましょう。

まとめ

不動産の相続で発生する税金は、被相続人から相続人に名義変更する場合に発生する「登録免許税」と、相続財産に対して課せられる「相続税」の2種類です。
登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4%」、相続税は「課税対象額×税率－控除額」で計算できます。
ただし、相続税は「配偶者控除」や「相次相続控除」を適用させると0円になる可能性があるので、不動産を相続して税金が発生する場合は一度計算してみると良いでしょう。