売却前から決済時までの必要書類とは？不動産売却のステップごとに解説

自宅などの売却をスムーズに進めるためには効率良く必要書類を準備する必要がありますが、いつどのような書類を用意すれば良いかわからず、不安を感じてはいらっしゃいませんか。
書類を提出するタイミングは売却前と契約締結時、決済時の計3回あるため、タイミングごとの必要書類を把握しておくと準備しやすいでしょう。
そこで今回は、3つのタイミングごとに、代表的な必要書類と取得方法について解説します。

不動産売却の必要書類！売却前に準備したいものとは？

不動産売却に取り組むことを検討したら、早めに準備を進めたいのが必要書類です。
まずは、査定や物件情報の作成などのために、売却前に用意したい代表的な必要書類と取得方法をご紹介します。

間取り図・測量図

売り出す不動産の間取り図や測量図は、売却前に用意したい必要書類です。
方角や家のつくり、土地の状況などを確認できるため、正確な査定結果を求めたり、広告を作成したりする際に役立ちます。
また間取り図を不動産会社専用の情報システム「レインズ」に登録すると、内覧数の増加が期待できます。
間取り図は購入時など、その不動産を取得した際に受け取ったものを提出してください。
紛失した場合は、その不動産を販売していた不動産会社などが保管している可能性があるため、問い合せてみると良いでしょう。
測量図は、法務局の窓口で直接申請するほか、郵送やインターネットでの請求も可能です。
郵送やインターネットで請求した場合は、窓口もしくは郵送での受け取りを選択できます。

建築確認済証・検査済証

一戸建て住宅の売却前に必要になるのが、建築確認済証・検査済証です。
売却する一戸建て住宅が建築基準法に適合していることを証明する書類であり、買主の安心材料にもなり得ます。
これらは建築時や購入時に取得しているもので、再発行ができないため注意が必要です。
紛失した場合は、役所が発行する建築計画概要書の写しや建築確認台帳記載事項証明書で代替できます。

売買契約書

不動産の売却前には、不動産購入時に取り交わした売買契約書も必要です。
売買契約書には、購入時の手付金額や売買金額、物件の状況や特約などが書かれているため、物件の資料を作成する際に役立ちます。
なお、購入時の売買契約書は不動産売却後の譲渡所得の計算時にも使用するため、大切に保管しておいてください。

インスペクションの結果報告書

インスペクション（建物状況調査）を実施した物件は、査定時に結果報告書を用意すると査定額が上がる可能性があります。
インスペクションの実施は義務ではないため、結果報告書の提出も任意です。
数万円の費用はかかりますが、インスペクションを実施した住宅は売却がスムーズに進みやすいというデータもあるため、気になる方は売却前に実施すると良いでしょう。

不動産売却の必要書類！売買契約締結時に準備したいものとは？

売却活動をして買主が見つかり、条件もまとまったら、不動産売却は売買契約締結の手続きへと進みます。
ここでは、売買契約締結時に準備する必要書類と取得方法をご紹介します。

登記済権利証

登記済権利書は、売主が不動産の所有者であることを証明する書類です。
売買契約締結後、買主に所有権を移転する際にも使います。
登記済権利書は、不動産を取得したあと、所有権移転登記が完了すると法務局から発行されます。
紛失した場合は再発行はできませんが、紛失したからといって不動産売却ができないわけではありません。
事前通知制度や司法書士もしくは公証人による本人確認を利用すると、登記済権利書がなくても売却できます。
なお、改正不動産登記法の施行にともない、登記済権利書の代わりに登記識別情報通知書が発行されるようになりました。
2005年3月7日以降に取得した不動産を売却する方は、登記識別情報通知書をご用意ください。

物件状況等報告書

物件状況等報告書は、売却する不動産の不具合の有無やその内容を記載した書類です。
売買契約締結時に買主に渡す必要があり、その前に売主ご自身で作成しなくてはなりません。
物件状況等報告書のひな型は不動産会社が用意しているため、ひな型に沿って不動産をチェックし、書類を完成させてください。
売買契約締結時の必要書類ではありますが、チェック項目が多いため、早い段階で作成することをおすすめします。

本人確認書類

売買契約締結時には、マイナンバーカードや運転免許所、パスポートなど、売主の顔写真のついた本人確認書類が必要です。
売買契約締結時の必要書類ではありますが、本人確認書類を使う機会は多いため、売却前や決済時にも用意してください。
売却をする不動産の所有者が複数いる場合は、全員の本人確認書類を求められることもあります。
居住地や状況によっては書類がそろうまでに時間がかかる可能性があるため、早めに手配することが大切です。

不動産売却の必要書類！決済・引き渡し時に準備したいものとは？

売買契約締結後、1か月以内に決済と引き渡しをおこないます。
最後に、決済・引き渡し時の必要書類と取得方法をご紹介します。

固定資産税納税通知書

固定資産税は1月1日時点の所有者が負担するものですが、不動産売買時には売主と買主とで日割り精算をすることが一般的です。
固定資産税納税通知書は、固定資産税の分担金を確認するために使います。
毎年3月～6月頃に自治体から所有者に送付されているため、そちらをご用意ください。
紛失した場合は、役所で発行される固定資産評価証明書で代替可能です。

登記の必要書類

決済が終わると、買主に所有権を移動させる所有権移転登記がおこなわれます。
所有権移転登記の必要書類は、次のとおりです。

●司法書士への委任状（手続きを委任する場合）
●本人確認書類
●実印と印鑑証明書
●登記済権利証もしくは登記識別情報通知書
●固定資産評価証明書

売主の現住所が登記上の住所と異なる場合は、上記にくわえて住民票の提出も必要です。
住宅ローン残債を売買代金で清算する場合は、所有権移転登記の前に抵当権抹消登記をおこないます。
抵当権抹消登記の必要書類は、金融機関の担当者が決済当日に持参します。
金融機関が書類を用意する時間も考慮して、決済日が決まったら早めに金融機関に連絡すると安心です。
今回ご紹介した登記に関する必要書類はあくまでも一般的なものであり、このほかの書類の提出を求められるケースもあります。

引き渡し時の必要書類

不動産の引き渡し時には、下記の書類も買主に引き渡します。

●設備に関する書類（取扱説明書・保証書・アフターサービス基準書など）
●土地に関する書類（測量図・筆界確認書・建築確認済証・近隣との覚書など）
●マンションに関する書類（分譲時のパンフレット・管理規約・管理費の確認書など）

設備に関する書類は一戸建て・マンションのどちらの売却時にも必要ですが、土地に関する書類は一戸建ての売却時のみ、マンションに関する書類はマンションの売却時のみの必要書類です。

そのほかの持参物

必要書類以外に持参すべきものとして、入金の確認ができる通帳やキャッシュカードが挙げられます。
また、買主に引き渡す鍵も決済日に必要です。
玄関だけでなく、郵便ポストなどの鍵も忘れずにそろえてください。
不動産売却の必要書類は、ケースバイケースで異なります。
イレギュラーな必要書類が発生する可能性もあるため、不動産会社の担当者によく確認することをおすすめします。

まとめ

不動産売却前の必要書類は、間取り図やインスペクションの結果報告書などです。
契約締結時には登記済権利証や物件状況等報告書など、決済時には固定資産税納税通知書や登記に関する書類、買主に引き渡す書類などの準備が必要です。
スムーズに手続きを進めるにも、必要書類は早めに準備することをおすすめします。