不動産売却で必要な3種類の媒介契約の特徴とは？メリットと注意点も解説

不動産売却で不動産に仲介を依頼する場合に、売主と不動産会社が締結する契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリットなどが違うため、事前に媒介契約の種類について把握しておくとスムーズに契約が交わせるでしょう。
そこで、不動産売却する際に必要な媒介契約とはなにか、媒介契約の3つの種類の特徴とメリットについて、また注意点も解説します。
これから不動産売却をご検討していらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要になる媒介契約とは？

不動産売却を不動産会社を通しておこなう場合は、必ず売主と不動産会社で媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約とは、どのような売却活動をおこない、成約した際の報酬をどうするかなどを取り決めた契約のことです。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があるため、まずはそれぞれの種類の特徴について解説します。

媒介契約の種類①一般媒介契約

一般媒介契約とは、比較的自由に売却活動をおこなうことができる契約のことです。
特徴として、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる点が挙げられます。
また、自分で見つけた買主と直接売買契約を結ぶことも可能です。
不動産流通機構（レインズ）への登録義務は任意であり、不動産会社が売主に販売状況を報告する義務もありません。
このように、一般媒介契約は制約が少なく、広範囲にわたる売却活動をおこないたい場合に適しているでしょう。

媒介契約の種類②専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社と締結する契約方法です。
つまり、一般媒介契約のように複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
また、レインズへの登録義務は媒介契約締結後7日以内で、売主への販売状況報告義務は2週間に1回以上と定められています。
ただし、一般媒介契約と同様に、自分で見つけた買主と直接取引することは可能です。
このように、専任媒介契約は一定の自由度を持ちながらも、手厚いサポートを受けることができます。

媒介契約の種類②専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社と契約する方法です。
ただし、レインズへの登録義務は5日以内、売主への報告義務は1週間に1回以上と定められており、もっとも積極的な売却活動が期待できるでしょう。
一方で、専任媒介契約と異なる点は、自分で探してきた買主と直接取引できないことです。
このように、専属専任媒介契約は3つのなかでもっとも制約が多い契約方法ですが、積極的な売却活動と手厚いサポートを受けることができます。

不動産売却で必要な媒介契約の3種類それぞれのメリットとは？

3つの媒介契約の種類についてはわかったところで、続いて、それぞれのメリットについて見ていきましょう。
どの契約方法が良いか迷っている場合は、それぞれのメリットを比較して判断することをおすすめします。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、以下の3つがあります。

●好条件で売却できる
●買い手の幅が広がる
●売却物件が公にならない

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるため、広範囲から購入希望者を募ることができる点がメリットです。
そのため、購入希望者の条件を比較し、最も条件が良い買主と売買契約を締結することが可能です。
とくに、築浅物件や好立地の物件では購入希望者が現れやすく、高値売却が期待できるでしょう。
また、レインズへの登録義務がないため、売却を公にしたくない場合には適した契約方法です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、以下の3つがあります。

●不動産会社と複数やり取りする必要がない
●積極的な売却活動が期待できる
●自己発見取引が可能

専任媒介契約のメリットは、1社のみと契約しているため、やり取りが簡便である点です。
複数社と契約していると、それぞれの不動産会社と連絡を取る必要があり、手間がかかります。
また、1社のみとの契約のため、積極的な売却活動が期待できます。
さらに、専属専任媒介契約とは異なり、親戚や知人が購入する場合でも不動産会社の仲介を挟む必要がない点もメリットといえるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、以下の3つがあります。

●販売活動の状況を把握しやすい
●手厚いサポートを受けられる
●確実に売却できる

専属専任媒介契約のメリットは、販売活動の報告が最も頻繁であるため、ほかの契約方法よりも現状を把握しやすい点です。
また、レインズへの登録までの日数が短いため、迅速に物件情報を公開できます。
レインズに登録されると、全国の不動産会社で閲覧可能となり、早期売却が期待できるでしょう。
さらに、手厚いサポートが受けられるため、売却条件が良くない物件でも確実に売却を目指せます。
築年数が古い場合や立地条件が悪い場合でも、専属専任媒介契約を結ぶことでスムーズな売却が期待できます。

不動産売却で媒介契約を締結する際の注意点

最後に、媒介契約を選ぶときの注意点を解説します。
ここでは、媒介契約のなかでもとくに注意すべき点が多い一般媒介契約の注意点を見ていきましょう。
とくに注意すべき点は以下の3つです。

●不動産会社の数が多ければ早く売れるわけではない
●内見が重ならないように調整する
●広告情報は各社統一する

上記3つの注意点についてご説明します。

注意点①不動産会社の数が多ければ早く売れるわけではない

一般媒介契約は、前述のように複数の不動産会社と契約することが可能です。
しかし、契約する不動産会社の数が多ければ良いというわけではないため、注意するようにしましょう。
契約する不動産会社が多いほど、連絡ややり取りの手間が増大します。
そのため、多くても3～4社と契約することをおすすめします。

注意点②内見が重ならないように調整する

内見が重ならないように、スケジュールを調整することが重要です。
複数社と契約している場合、各不動産会社が物件を紹介するため、内見希望日が重なる可能性があります。
また、同時に購入申し込みが入ることもあります。
トラブルを避けるためには、内見のスケジュール管理をしっかりおこなうことが大切です。
さらに、購入申し込みが入った場合は、速やかに他の不動産会社に連絡するなど、早急な対応が必要です。

注意点③広告情報は各社統一する

売却物件として売り出す際は、広告に記載する内容を各社で統一しておきましょう。
たとえば、販売途中で値下げした場合、A社には価格を下げ、B社には伝えず価格をそのままにするということがないように注意するようにしましょう。
不動産会社によって価格が異なると、買主は混乱し、購入をためらう可能性があります。
そのため、価格はもちろん、築年数や駅からの距離なども統一することが重要になります。
これにより、買主はスムーズに購入を進めることができるでしょう。

まとめ

不動産売却において仲介を不動産会社に依頼する場合は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約から選んで媒介契約を締結する必要があります。
手厚いサポートを受けられ、かつ確実に売却したい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。
好立地で比較的新しい場合は、一般媒介契約で高値売却も期待できますが、内見の重複や広告情報の統一には注意しましょう。