不動産売却ではどのような税金がかかる？計算方法と節税のコツも解説！

不動産売却をおこなうと、いくらかの収入が得られる一方で、税金もかかります。
一連の売却手続きで複数の税金がかかることがあるため、主な種類や規定の計算方法などは事前に把握しておいたほうが安心です。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類にくわえ、計算方法と節税のコツも解説します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金の種類は、以下のとおりです。

印紙税

印紙税とは、契約書を作成する際に課される税金です。
不動産売却では、買主との間で売買契約書を作成するため、印紙税が発生します。
税額は書類に記載された金額によって異なり、1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超～1億円以下の場合は6万円です。
なお、平成26年4月1日から令和9年3月31日までは軽減措置が適用されており、1,000万円超～5,000万円以下の場合は1万円など、税額が通常よりも低くなっています。
この期間中に通常の税額を納めると過剰な負担となるため、軽減後の税額を確認しておくことが重要です。
納付に際しては、定められた額の収入印紙を用意し、売買契約書に貼付します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きで発生する税金です。
ただし、不動産登記には種類が複数あり、それぞれ実行者が異なります。
売主側でおこなう登記が必要な場合、不動産売却に登録免許税がかかるでしょう。
該当する登記の一つに抵当権抹消登記があります。
抵当権は不動産売却に不要な権利であり、残っている場合は売主が事前に抹消しなければなりません。
このほか、住所変更登記や相続登記なども、必要に応じて売主側がおこないます。
一方、不動産売買に伴う所有権移転登記は買主側がおこなうものです。
そのため、必要な登記が所有権移転登記のみの場合、登録免許税の負担は不要です。
必要な登記の種類に応じて、登録免許税の有無を判断しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却後に発生する3種類の税金、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
ただし、譲渡所得税は売却益に課税される仕組みであり、売買の結果が赤字の場合は発生しません。
また、課税条件に該当した場合は、給与所得や事業所得などの日常の所得とは分けて税額を計算します。
この仕組みは分離課税と呼ばれ、通常の所得税や住民税とは扱いが異なるため注意が必要です。

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不動産売却でかかる税金！譲渡所得税の計算方法

先述の譲渡所得税は、税額を自分で計算する種類の税金です。
規定の計算方法は、以下のとおりです。

売却益の計算

譲渡所得税の計算は、売却益を算出することから始まります。
売却益の計算方法は、以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋売却費用）
ポイントは、売却価格から取得費と売却費用を差し引くことです。
買主から受け取った代金がそのまま売却益になるわけではないため、まず取得費と売却費用を確認しましょう。

取得費

取得費とは、売却した不動産を取得した際にかかった費用や税金のことです。
不動産の購入や建築にかかった費用のほか、当時負担した仲介手数料や印紙代、登記費用なども含まれます。
なお、建物を売却する場合は減価償却が必要です。
減価償却とは、時間の経過による価値の減少を建物の価値に反映させる手続きです。
建物は完成から時間が経つほど価値が下がるため、これまでに失われた価値を減価償却費として計算し、購入価格から差し引かなければなりません。
減価償却費は、以下の式で計算できます。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の用途や構造で決まる数値で、非事業用の木造建築物なら0.031となります。

売却費用

売却費用とは、売却手続きにかかった費用や税金のことです。
不動産売却の仲介を依頼した際の仲介手数料や、買主との売買契約書作成時の印紙代などが該当します。
売却手続きで負担した費用があれば、漏れなく集計しましょう。

税額の計算方法

上記の金額をそれぞれ調べた結果、売却益がある場合は、譲渡所得税が課される可能性があります。
税額の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝（売却益－特別控除額）×税率
特別控除額とは、税制上の特例を利用した際に適用されるものです。
売却益があっても、特別控除額ですべて相殺できれば譲渡所得税はかかりません。
特例を利用できなかった場合や、特別控除額で売却益を相殺しきれなかった場合は課税されます。
最終的に残った売却益に規定の税率をかけて、税額を計算します。
譲渡所得税の税率は、不動産売却をおこなった年の1月1日時点での所有期間によって異なるでしょう。
基準日時点での所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％です。
税率は一律ではないため、適用する税率を間違えないよう注意しましょう。

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不動産売却でかかる税金の節税方法

不動産売却後にかかる譲渡所得税は、いくつかの方法で節税できます。
税金の負担軽減に向けて押さえたい主な節税方法は、以下のとおりです。

不動産の購入額をしっかり調べる

譲渡所得税を抑えたい場合は、売却した不動産の購入額を正確に調べることが重要です。
先述のとおり、不動産の購入額は売却益の計算に用いる数値の一つであり、譲渡所得税の課税対象額に影響します。
正確な購入額が不明な場合は、概算取得費として売却価格の5％を差し引けます。
しかし、概算取得費は実際の購入額より低くなりがちで、節税には不利です。
売却益をできるだけ減らし、譲渡所得税を抑えるためには、不動産の購入額をしっかり調べましょう。
過去に受け取った不動産関連の書類には、当時の購入額が記載されている可能性があります。
また、通帳の記録なども資料として認められることがあるため、購入額を確認できる書類が見つかった場合は、税務署に相談することをおすすめします。

節税に有利なタイミングで売却する

譲渡所得税の金額は、不動産売却のタイミングによって変わります。
譲渡所得税は税率が固定されておらず、所有期間に応じて変動するためです。
節税に有利なのは、1月1日時点で所有期間が5年を超えた場合です。
このとき、5年以下の場合より税率が低くなり、売却益があっても税額が減少します。
節税を考える場合、所有期間が短いときは5年を超えるのを待ってから売却する方法があります。

税制上の特例を利用する

譲渡所得税を抑えたい場合は、税制上の特例を利用できないか検討しましょう。
一部の特例を利用すると、売却益に対して特別控除額が適用され、通常より節税が可能です。
売却益を抑えられる特例の一つに、居住用財産の3,000万円の特別控除があります。
この特例は、マイホームの売却を主に想定した制度です。
規定の要件をすべて満たせば、マイホームの売却益から3,000万円を差し引けます。
また、税制上の特例は特別控除額の適用だけではありません。
10年を超えて所有したマイホームを売却した場合、軽減税率の特例により譲渡所得税の税率を通常より低くできる可能性があります。

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まとめ

不動産売却でかかる主な税金には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類が挙げられます。
譲渡所得税の計算は、不動産の取得費と売却費用を集計して売却益を調べたのち、必要に応じて特別控除額を差し引いてから税率をかけるのが基本です。
節税方法には、不動産の購入額をしっかり調べること、節税に有利なタイミングで売却すること、税制上の特例を利用することなどがあります。