現状渡しで不動産を売却するメリットは？売主・買主の注意点も解説

不動産を売却する際に利用できる「現状渡し」という方法をご存じでしょうか。
現状渡しとは、売主が補修やリフォームを行わず、物件を現状のまま買主に引き渡す売却方法です。
この方法は、売主・買主双方にメリットがありますが、契約不適合責任や売却価格に影響を与える可能性もあります。
この記事では、現状渡しの基本的な仕組みや、具体的なメリット・デメリットについて解説します。

不動産を売却するときの現状渡しとはどういうものなのかについて

不動産の売却時に「現状渡し」という言葉を耳にすることがあります。
これは、物件を現在の状態で引き渡す形態であり、売主と買主にはそれぞれ注意点があります。
ここでは、築年数が古い建物や、過去に増改築を繰り返している場合などに特に留意すべき点も挙げて解説します。

契約不適合責任

日本の民法では、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して責任を負うと定められています。
現状渡しでも物件の欠陥や不具合に対する説明責任は免除されず、雨漏りやシロアリ被害などの重大な不具合がある場合は補修や補償を求められる可能性があるでしょう。
そのため、売主は契約不適合責任を十分に理解しておく必要があります。
なお、実際の取引現場では売買契約書にて具体的な範囲や期間を定めることが一般的です。
たとえば、木造住宅で建築年数が相当経過している場合には、床下や屋根裏など通常の内覧では気づきにくい部分を専門家が調査することで、後々の紛争を回避しやすくなります。
さらに、外壁や給排水設備などの状態もあらかじめ把握しておくことで、売主・買主双方が交渉時に修繕費用をどの程度考慮すべきかを明確にできるでしょう。

告知義務

現状渡しの際には、物件の欠陥や状態を買主に正確に伝える告知義務があります。
過去の雨漏りや近隣との境界問題、増改築の履歴など重要な情報を隠したり誤って伝えたりすると、後にトラブルや法的責任を招く可能性があります。
売主は専門家の調査などを活用し、正確な情報を収集して適切に告知することが大切です。
告知する内容は多岐にわたり、行政からの指導履歴や設備の点検履歴も含めて詳しく説明することが望まれます。
また、買主側でも重要事項説明を受ける際には、不明点を質問したり補足資料を確認したりして理解を深める姿勢が求められます。
近年はインターネットで得られる情報も多いため、買主自身が自治体の都市計画や建築規制に関する情報を確認することもリスク軽減に役立ちます。

現状渡しをすることのお互い（売主・買主）のメリットについて

現状渡しをすることで双方にさまざまなメリットが生まれます。
以下で詳しくみていきましょう。

コストが抑えられる

現状渡しでは、売主が修繕やクリーニングを行わずに済むため、費用や手間を抑えられます。
築年数が経過して内装や設備に劣化がある場合も、そのまま引き渡すことが可能です。
買主としては、一般的に市場価格より安価で取得できるため、予算を抑えられる利点があります。
購入後、自分好みにリフォームやリノベーションを行える点も魅力です。
さらに、新築やリフォーム済み物件のように画一的な内装ではなく、自分のこだわりを反映しやすいというメリットも挙げられます。
特に古民家やヴィンテージマンションのように独特の構造や雰囲気を活かした改装を望む場合、現状渡しのほうが自由度が高いケースがあるのです。
リフォームプランによっては、古い梁や床材を再利用して味わい深い空間を生み出せるため、敢えて手を加えずに残してほしいという買主もいます。

早期売却が期待できる

現状渡しは、売主にとって修繕やリフォームの期間が不要なため、売却活動を早く始められます。
価格を抑えることで買主の関心が高まりやすく、早期売却につながる可能性があるでしょう。
買主にとっても早めに物件を取得できるため、自分の計画に合わせて改装や入居時期を調整しやすくなります。
スピーディに契約を結ぶことで、売主は固定資産税や維持費といったコストの負担期間を短縮できるという利点もあります。
買主側でも、リフォーム計画を早めに立てることができるため、工事期間中の仮住まいや各種手配をスムーズに進められるでしょう。
特に、買主が住宅ローンを組む場合は金利や融資条件の変化にも影響されるため、早期契約のメリットを享受しやすくなります。

買取の場合は契約不適合責任が免除される

現状渡しでも、基本的には売主が契約不適合責任を負いますが、不動産会社による買取であれば、売主の責任が免除されるケースがあります。
これはプロの不動産会社が物件の状態を把握し、リスクを承知の上で買取を行うためです。
個人間取引では、売主は契約不適合責任を負う場合が多いため、物件の状態を正確に伝える必要があります。
買主もインスペクションを依頼し、リスクをできるだけ抑える工夫が求められます。
不動産会社の買取では、物件の現状を前提に査定が行われるため、売主としては短期間で現金化できる安心感が得られるという点も見逃せません。
ただし、買取価格は相場よりも低くなる傾向があるため、売主はスピードと価格のバランスを検討する必要があります。
特に、物件が老朽化していたり構造に不備があったりする場合は、市場での売却よりも早く引き取ってもらえる一方で、買取金額は大きく下がることが多いでしょう。

現状渡しをすることによるお互い（売主・買主）のデメリットについて

現状渡しをすることによって起こるデメリットもいくつか存在します。
デメリットにもしっかり目を向けておきましょう。

契約不適合責任に問われる可能性も

現状渡しでは、売主が修繕を行わない分、契約不適合責任をめぐるリスクが高くなります。
売主が知らなかった重大な欠陥が後に発覚すれば、買主から修繕費や損害賠償を求められる可能性があります。
物件の状態を事前に把握し、告知義務を適切に果たすことで、トラブルを防ぎやすくなります。
また、隣地との境界に関する問題が解決されていない場合や、建ぺい率や容積率の違反が疑われる物件などは、現状渡しによって買主が対策を要する場面もあるでしょう。
こうした事例では、測量や行政への確認を怠ると後日大きな負担となる恐れがあり、売主・買主ともども慎重な下調べが求められます。
例えば、過去に増築を行った際の建築確認申請が残っていない場合、買主がその追跡や是正を行わなくてはならないケースもあるので注意が必要です。

売却価格が低めに設定されることも

現状渡しの物件は、買主が購入後に修繕やリフォームを行う必要を考慮し、市場価格より低めに設定される傾向があります。
そのため、売主にとっては希望する価格に届かない場合があり、経済的なデメリットとなることがあるでしょう。
また、買主によっては物件の状態が不安要素となり、売却までに時間がかかるケースもあります。
もし、購入希望者が融資を受ける場合、物件の状態によっては金融機関が担保価値を低く見積もることもあるため、希望の融資額が下りないリスクも存在します。
このように、現状渡しによる価格調整や融資審査上の不利な条件を考慮したうえで、売主は売却計画を立てる必要があるのです。
特に耐震基準を満たしていない可能性がある物件では、金融機関によっては融資自体が難しいケースもあるため、結果的に買主の母数が限られ、売却期間が長期化する懸念も考えられます。

まとめ

現状渡しで不動産を売却することで、売主は修繕費用を抑えつつ、スムーズな取引を進めることが可能です。
ただし、契約不適合責任のリスクが伴うため、物件の状態を正確に告知し、トラブルを防ぐ対応が求められます。
買主は修繕費を考慮した価格交渉やリスク管理を行い、現状渡しのメリットとデメリットを理解した上で購入を検討しましょう。