マイホームを購入する際、夫婦や家族で共有名義にする方法を選ぶケースが増えています。
共有名義とは、1つの不動産に対して、複数の所有者が持ち分を分けて登記する仕組みのことです。
税制上のメリットがある反面、相続や売却の際には慎重な対応が必要な点も多く存在します。
本記事では、共有名義の基本的な仕組みやメリット・デメリットについて解説いたします。

不動産購入の共有名義とは？

不動産を複数人で購入する共有名義は、資金計画上有利な一方、知っておくべきルールも存在します。
ここでは、「基本的な仕組み」「持ち分割合の決め方」、そして「購入時の手続きの流れ」という3点を解説いたします。

共有名義とはどのような仕組みか

先述のように、共有名義とは、1つの不動産に対して複数の人が所有権を持つ形態であり、登記簿上にそれぞれの氏名が記載されます。
夫婦や親子、兄弟などの親族で住宅を購入する際や、相続で複数人が権利を得た場合などに利用されます。
不動産を共有名義とすることで、購入費用を分担できるほか、それぞれが出資した分を持ち分として登記できるため、公平性が保たれるでしょう。
ただし、共有名義の不動産は、原則として所有者全員の同意がなければ売却や大規模なリフォームなどをおこなうことができません。

登記で定める持ち分割合

共有名義にする場合、登記時に「持ち分割合」を明確に定める必要があります。
持ち分割合とは、それぞれの共有者がどの程度の権利を持つかを表すもので、一般的には出資した金額の比率に基づいて決定されます。
実際の出資割合と異なる持ち分で登記すると、贈与税の対象となる場合があるため注意が必要です。
申請前に契約書や資金の流れを整理し、証憑を残しておくと課税リスクを下げられるでしょう。

購入時に共有名義を選ぶ流れと手続き

不動産を購入する際に共有名義を選択する場合、まず出資者間で出資額を確認し、それに基づいた持ち分割合を決定します。
その後、不動産会社や司法書士と相談しながら、共有名義で登記を進める準備をおこないます。
住宅ローンは、ペアローンや連帯保証型などを選べ、持ち分に応じた控除の利用にもつながるでしょう。
金融機関や商品の違いで条件が変わるため、複数社を比較検討することも大切です。
登記申請時には、法務局に提出する登記申請書にそれぞれの氏名と持ち分割合を正確に記載します。
登記が完了した後には、登記事項証明書を取得し、記載内容に誤りがないか確認することが大切です。
後のトラブル防止のため、税理士や司法書士に相談すると安心です。
不明点は早めに専門家へ確認し、誤登記や税負担を防ぎましょう。
また、契約時の手数料や登記費用についても事前に見積もりを取り、資金計画を具体的に立てることが成功のカギです。

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共有名義で不動産を購入するメリット

不動産を共有名義で購入することには、税金や資金計画の面で多くのメリットがあります。
ここでは、代表的なメリットである「住宅ローン控除」「節税効果」「購入負担の分散」という3点を解説いたします。

住宅ローン控除をそれぞれに適用できる

共有名義で住宅を購入し、それぞれが住宅ローンを利用している場合、住宅ローン控除を個別に適用できます。
名義人それぞれが所得税や住民税の減額を受けられるという大きなメリットがあるでしょう。
たとえば、夫婦で各自2,000万円ずつ借り入れた場合、それぞれが年間最大14万円、13年間で最大182万円の控除を受けられます。
この制度は、一定の条件を満たす住宅やローンに限られますが、共働き世帯にとっては非常に有効です。
2人で控除枠を使い切れば、返済総額に対する実質負担を大幅に抑えられる点も見逃せません。

持ち分に応じた節税効果が見込める

共有名義で不動産を購入する際は、出資割合に応じて「持ち分割合」を設定します。
この持ち分を正しく登記することで、将来的な相続や贈与における節税効果を期待できます。
たとえば、実際に出資した金額より多くの持ち分を登記すると、差額分が贈与と見なされる場合があるため注意が必要です。
正確な持ち分割合で登記すれば、贈与税の課税対象となるリスクを回避できます。
また、夫婦や親子間での購入でも、出資割合に即した持ち分設定をおこなえば、税務署からの指摘を受ける可能性は低くなります。
さらに、共有持ち分は譲渡が容易で、贈与や相続時の節税計画にも柔軟に対応できるでしょう。
長期的な資産承継を視野に入れると、持ち分の柔軟性は家族全体のライフプランに大きく貢献します。
税制改正の動きも踏まえ、定期的に制度変更を確認するとより的確な対策を講じられます。

購入負担を分散できる経済的メリット

不動産の購入にかかる費用は高額であり、単独で全額を負担するのは大きな負担となります。
共有名義であれば、購入資金を複数人で分担できるため、個々の経済的負担を軽減できます。
たとえば、4,000万円の物件を夫婦で2,000万円ずつ負担すれば、必要な自己資金やローン返済額も抑えられるでしょう。
共働き夫婦の場合、それぞれの収入を活用することで、より高額な物件の購入も可能になります。
金融機関によっては、収入合算での審査が可能な住宅ローン商品を用意しており、借り入れ限度額を引き上げることもできるでしょう。
適切な返済計画を立てれば、途中で資金繰りに困るリスクも抑制できます。
資金準備に余裕を持たせることで、生活の質を維持しながらマイホームを手に入れられるでしょう。

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共有名義で不動産を購入するデメリット

共有名義にはメリットがある一方で、将来的なトラブルに繋がりかねない、見過ごせないデメリットも存在します。
ここでは、注意すべき「相続時のリスク」「贈与税の問題」「費用や手間の増加」について解説いたします。

共有者が他界した際の相続トラブルのリスク

共有名義の不動産では、共有者の一人が亡くなった場合、その持ち分が相続の対象となります。
遺言がなければ法定相続分に基づき、配偶者や子どもなど複数人がその持ち分を相続することになり、さらに共有者が増える結果となるのです。
たとえば、夫婦が各50％を所有し、夫が亡くなるとその50％が子ども2人に25％ずつ移り、共有者が増えて意思決定が複雑になります。
さらに、相続人の一部が連絡の取れない状態にある場合や、遺産分割協議が長期化する場合、不動産の活用が制限される恐れもあります。
こうした事態を避けるには、生前の段階で遺言を作成したり、持ち分の整理をしておくことが重要です。

贈与税が発生する可能性があるケース

共有名義の登記は、それぞれの出資割合と同じ持ち分でおこなうのが原則です。
もし、実際の出資額と異なる持ち分割合で登記すると、差額分が「贈与」とみなされ、贈与税が課される可能性があるため注意しましょう。
たとえば、夫が費用の8割を出したにもかかわらず、夫婦で持ち分を2分の1ずつにすると、夫から妻へ差額分の贈与があったと判断されます。
出資した事実を証明できるよう、資金の移動履歴などを記録として残しておくと安心です。

名義変更などで発生する費用や手間

共有名義の不動産では、名義変更や持ち分譲渡に手間と費用がかかります。
名義変更には、登録免許税や司法書士報酬が発生します。
加えて、共有者が複数いる場合には、それぞれの同意を得る必要があるため、迅速な手続きが難しくなるでしょう。
たとえば、不動産を売却しようとしても、共有者の1人が反対すれば売却は成立しません。
手続きが長期化すると買主が離れることもあるため、段取りとスケジュール管理が重要です。

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まとめ

不動産を共有名義で購入すると、住宅ローン控除や税制面での優遇といったメリットを受けられる可能性があります。
しかし、相続や名義変更の際には手続きの複雑化や意見の対立など、トラブルが生じるリスクも考慮が必要です。
後悔のない選択をするためには、メリットとデメリットを把握し、専門家に相談しながら慎重に判断しましょう。

不動産売却をおこなうと、いくらかの収入が得られる一方で、税金もかかります。
一連の売却手続きで複数の税金がかかることがあるため、主な種類や規定の計算方法などは事前に把握しておいたほうが安心です。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類にくわえ、計算方法と節税のコツも解説します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金の種類は、以下のとおりです。

印紙税

印紙税とは、契約書を作成する際に課される税金です。
不動産売却では、買主との間で売買契約書を作成するため、印紙税が発生します。
税額は書類に記載された金額によって異なり、1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超～1億円以下の場合は6万円です。
なお、平成26年4月1日から令和9年3月31日までは軽減措置が適用されており、1,000万円超～5,000万円以下の場合は1万円など、税額が通常よりも低くなっています。
この期間中に通常の税額を納めると過剰な負担となるため、軽減後の税額を確認しておくことが重要です。
納付に際しては、定められた額の収入印紙を用意し、売買契約書に貼付します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きで発生する税金です。
ただし、不動産登記には種類が複数あり、それぞれ実行者が異なります。
売主側でおこなう登記が必要な場合、不動産売却に登録免許税がかかるでしょう。
該当する登記の一つに抵当権抹消登記があります。
抵当権は不動産売却に不要な権利であり、残っている場合は売主が事前に抹消しなければなりません。
このほか、住所変更登記や相続登記なども、必要に応じて売主側がおこないます。
一方、不動産売買に伴う所有権移転登記は買主側がおこなうものです。
そのため、必要な登記が所有権移転登記のみの場合、登録免許税の負担は不要です。
必要な登記の種類に応じて、登録免許税の有無を判断しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却後に発生する3種類の税金、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
ただし、譲渡所得税は売却益に課税される仕組みであり、売買の結果が赤字の場合は発生しません。
また、課税条件に該当した場合は、給与所得や事業所得などの日常の所得とは分けて税額を計算します。
この仕組みは分離課税と呼ばれ、通常の所得税や住民税とは扱いが異なるため注意が必要です。

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不動産売却でかかる税金！譲渡所得税の計算方法

先述の譲渡所得税は、税額を自分で計算する種類の税金です。
規定の計算方法は、以下のとおりです。

売却益の計算

譲渡所得税の計算は、売却益を算出することから始まります。
売却益の計算方法は、以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋売却費用）
ポイントは、売却価格から取得費と売却費用を差し引くことです。
買主から受け取った代金がそのまま売却益になるわけではないため、まず取得費と売却費用を確認しましょう。

取得費

取得費とは、売却した不動産を取得した際にかかった費用や税金のことです。
不動産の購入や建築にかかった費用のほか、当時負担した仲介手数料や印紙代、登記費用なども含まれます。
なお、建物を売却する場合は減価償却が必要です。
減価償却とは、時間の経過による価値の減少を建物の価値に反映させる手続きです。
建物は完成から時間が経つほど価値が下がるため、これまでに失われた価値を減価償却費として計算し、購入価格から差し引かなければなりません。
減価償却費は、以下の式で計算できます。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の用途や構造で決まる数値で、非事業用の木造建築物なら0.031となります。

売却費用

売却費用とは、売却手続きにかかった費用や税金のことです。
不動産売却の仲介を依頼した際の仲介手数料や、買主との売買契約書作成時の印紙代などが該当します。
売却手続きで負担した費用があれば、漏れなく集計しましょう。

税額の計算方法

上記の金額をそれぞれ調べた結果、売却益がある場合は、譲渡所得税が課される可能性があります。
税額の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝（売却益－特別控除額）×税率
特別控除額とは、税制上の特例を利用した際に適用されるものです。
売却益があっても、特別控除額ですべて相殺できれば譲渡所得税はかかりません。
特例を利用できなかった場合や、特別控除額で売却益を相殺しきれなかった場合は課税されます。
最終的に残った売却益に規定の税率をかけて、税額を計算します。
譲渡所得税の税率は、不動産売却をおこなった年の1月1日時点での所有期間によって異なるでしょう。
基準日時点での所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％です。
税率は一律ではないため、適用する税率を間違えないよう注意しましょう。

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不動産売却でかかる税金の節税方法

不動産売却後にかかる譲渡所得税は、いくつかの方法で節税できます。
税金の負担軽減に向けて押さえたい主な節税方法は、以下のとおりです。

不動産の購入額をしっかり調べる

譲渡所得税を抑えたい場合は、売却した不動産の購入額を正確に調べることが重要です。
先述のとおり、不動産の購入額は売却益の計算に用いる数値の一つであり、譲渡所得税の課税対象額に影響します。
正確な購入額が不明な場合は、概算取得費として売却価格の5％を差し引けます。
しかし、概算取得費は実際の購入額より低くなりがちで、節税には不利です。
売却益をできるだけ減らし、譲渡所得税を抑えるためには、不動産の購入額をしっかり調べましょう。
過去に受け取った不動産関連の書類には、当時の購入額が記載されている可能性があります。
また、通帳の記録なども資料として認められることがあるため、購入額を確認できる書類が見つかった場合は、税務署に相談することをおすすめします。

節税に有利なタイミングで売却する

譲渡所得税の金額は、不動産売却のタイミングによって変わります。
譲渡所得税は税率が固定されておらず、所有期間に応じて変動するためです。
節税に有利なのは、1月1日時点で所有期間が5年を超えた場合です。
このとき、5年以下の場合より税率が低くなり、売却益があっても税額が減少します。
節税を考える場合、所有期間が短いときは5年を超えるのを待ってから売却する方法があります。

税制上の特例を利用する

譲渡所得税を抑えたい場合は、税制上の特例を利用できないか検討しましょう。
一部の特例を利用すると、売却益に対して特別控除額が適用され、通常より節税が可能です。
売却益を抑えられる特例の一つに、居住用財産の3,000万円の特別控除があります。
この特例は、マイホームの売却を主に想定した制度です。
規定の要件をすべて満たせば、マイホームの売却益から3,000万円を差し引けます。
また、税制上の特例は特別控除額の適用だけではありません。
10年を超えて所有したマイホームを売却した場合、軽減税率の特例により譲渡所得税の税率を通常より低くできる可能性があります。

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まとめ

不動産売却でかかる主な税金には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類が挙げられます。
譲渡所得税の計算は、不動産の取得費と売却費用を集計して売却益を調べたのち、必要に応じて特別控除額を差し引いてから税率をかけるのが基本です。
節税方法には、不動産の購入額をしっかり調べること、節税に有利なタイミングで売却すること、税制上の特例を利用することなどがあります。

マイホームの購入を検討する際、物件価格以外にも多くの費用がかかることをご存じでしょうか。
あらかじめ必要な費用の内訳を把握しておくことで、予算オーバーのリスクを避けやすくなります。
登記費用や税金、住宅ローンに関連する手数料など、見落としがちな項目にも注意が必要です。
この記事では、不動産購入時に発生するさまざまな費用の種類や、その確認ポイントについて解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類

不動産購入時には物件価格以外の諸費用が必ず発生します。
支払うタイミングは契約、登記、引き渡しなど段階ごとに異なるため、事前に全体像を把握しておくことが大切です。

仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められている仲介業者への報酬です。
成功報酬型であるため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
計算式は「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加算する形が一般的で、3,000万円の住宅なら約105万6,000円となります。
そして支払時期は契約成立時に一括、または契約時と引き渡し時に半額ずつの分割払いが選べます。
ただし、売主が不動産会社自身の「売主物件」の場合は仲介が介在しないため手数料は発生しません。

登記費用

所有権移転や抵当権設定には登録免許税と司法書士報酬がかかります。
登録免許税は「固定資産評価額×税率」で計算され、所有権移転2.0％、抵当権設定0.4％が目安です。
ただし、新築や一定条件を満たす中古住宅は軽減措置が利用でき、税率が引き下げられます。
司法書士報酬は5万円程度から20万円前後まで幅があり、案件の複雑さや地域によって差が生じます。
また、登記には所有権保存、表題変更、地目変更など複数の種類があるため、必要な手続きと費用を確認しましょう。
登録免許税の軽減措置は国の景気対策として延長されてきましたが、期限後は本則税率へ戻る予定です。
そのため、計画的に取得時期を検討することで、総コストを圧縮できる可能性があります。
住宅ローン利用時は金融機関が推奨または指定する司法書士を使うことがあるため、事前確認が欠かせません。

手付金

売買契約時に支払う手付金は物件価格の5〜10％が相場で、3,000万円なら150万〜300万円程度です。
買主が契約を解除すると手付金を放棄し、売主が解除する場合は倍額を返還する「手付解除」が認められています。
また手付金は残代金決済時に代金へ充当されますが、契約直後に融資実行が間に合わないケースもあるため、自己資金で準備しておくと安心です。
手付金を含めた諸費用を自己資金で賄えるようにしておくと、ローン審査でも有利になる傾向があります。
以上のように、仲介手数料・登記費用・手付金は金額と支払時期が異なるため、早めに見積もりを取り資金計画を立てましょう。
想定よりも現金が不足するとローンの実行が遅れる恐れがあるため、可能であれば諸費用の10％程度を余裕資金として確保しておくと安心です。

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不動産購入時にかかる税金

不動産取得では地方税と国税が発生し、固定資産評価額や契約金額を基準に算定されます。
軽減措置には期限と条件があるため、購入前に必ず確認しましょう。

不動産取得税

土地や住宅を取得すると一度だけ課税され、税率は原則3％です。
新築や耐震基準を満たす中古住宅などは評価額から一定額を控除でき、負担を抑えられます。
たとえば固定資産評価額2,000万円の新築住宅なら、控除後の課税標準が1,400万円となり、税額は42万円です。
土地については面積に応じた減額制度もあり、自治体によって申告手続きが異なるため注意が必要です。
不動産取得税は住宅以外の建物や投資用物件では税率4％が適用されるため、用途変更を伴う取得では負担が増える点にも留意してください。
納税通知書は取得後数か月以内に送付されるため、資金を確保しておきましょう。

印紙税

売買契約書や住宅ローン契約書には印紙税が課されます。
1,000万円以上5,000万円以下の売買契約書の場合、軽減措置適用で1万円、本則では2万円です。
ローン契約書には2万円程度の印紙税が必要になることも多く、複数の文書で合計額が増える点に留意しましょう。
印紙を貼付し消印をおこなえば納税は完了しますが、貼り付け忘れや消印漏れが後日判明すると、本来額の3倍の過怠税が科されるため注意してください。
印紙税の軽減措置は令和9年3月31日契約分までとされており、法改正の動向をチェックしておくと安心です。

登録免許税

登記の内容ごとに税率が定められ、所有権移転は評価額×2.0％、抵当権設定は債権額×0.4％が本則です。
ただし、住宅用家屋の保存登記0.15％、移転登記0.3％など、住宅取得を促進する軽減税率が用意されています。
軽減措置の適用期限は令和9年3月31日までで、必要書類を整え期限内に申請することが条件です。
不動産取得税・印紙税・登録免許税は計算方法と納付時期が異なるため、軽減措置を活用し期限内に手続きを済ませましょう。
また税目ごとに必要書類が異なるため、司法書士や税理士など専門家に早めに相談することで手続きをスムーズに進められます。

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不動産購入時の住宅ローン保証料

住宅ローン利用時に保証会社を利用する場合、保証料が必要になります。

住宅ローン保証料とは

保証料は借主が返済不能となった際に保証会社が金融機関へ代位弁済する仕組みへの対価で、連帯保証人を立てる代わりとなります。
支払い方法は借り入れ時に一括で払う「外枠方式」と金利に上乗せする「内枠方式」があり、外枠方式は初期費用が大きいものの総返済額は安くなるでしょう。
内枠方式は初期負担を軽減できますが、利息とともに支払うため長期的に総額が高くなる傾向があります。
ただし、保証会社から金融機関への弁済後は、保証会社が借主へ求償するため返済義務が免除されるわけではない点にも注意しましょう。
保証料は外枠方式で一括支払い後に繰上げ返済をおこなうと、期間に応じて一部が返戻されるケースもあります。
そのため、繰上げ返済手数料や返戻計算方法は金融機関によって異なるため、契約前に確認しておくと安心です。
また、フラット35など保証会社を利用しない公的ローンでは保証料が不要になるため、金利水準と合わせて比較検討すると良いでしょう。

相場

保証料は借り入れ額の約2％が目安で、3000万円を35年で借りる場合は60万円前後です。
料率は信用情報や自己資金比率、ローン期間に応じて変動し、0％〜2％超まで幅があります。
複数の金融機関で試算を取得し、金利タイプと合わせて総費用を比較することが大切です。
保証料は住宅ローン控除の対象外である点も把握しておきましょう。
保証料以外にも事務取扱手数料や団体信用生命保険料などがかかる場合があるため、ローン関連費用を一覧にして比較すると漏れを防げます。
金融機関によってはキャンペーンで保証料が割引されることもあるため、最新情報を確認すると良いでしょう。
以上のように、保証料は支払方式や信用状況で金額が変動するため、試算をおこなって最適なローンを選びましょう。
家計シミュレーションを細かくおこない、保証料を含む実質金利で比較すると、よりフェアな判断ができます。

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まとめ

不動産購入には仲介手数料・登記費用・火災保険料など、物件価格以外にも多くの諸費用が発生します。
税金としては不動産取得税や登録免許税、印紙税などの支払いも必要となるため注意が必要です。
住宅ローンを組む際には、保証料や事務手数料も含めた総費用を把握し、余裕ある資金計画を立てましょう。

不動産を相続すると、「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金が発生します。
しかし、初めて不動産を相続する方は、登録免許税や相続税がどのような税金なのか、いくら税金を支払うのか、節税対策はあるのかなど、さまざまな心配があるでしょう。
そこで今回は、不動産相続で発生する税金の種類や、各税金の計算方法、節税方法までご紹介します。

不動産相続で発生する税金の種類

不動産を相続すると、「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金が発生します。
それぞれどのような税金なのか、2種類の税金についてご紹介します。

登録免許税

登録免許税とは、相続した不動産の所有権を、被相続人から相続人に変更する場合に発生する税金です。
不動産を相続する場合は、「相続登記」と呼ばれる手続きをおこない、被相続人から相続人に名義を変更しなければなりません。
相続登記は、2024年4月1日から義務化された手続きです。
遺言書での通達も含め、相続を知った日から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の罰金刑に処されてしまいます。
そのため、相続が発覚したら、不動産を管轄している法務局へ出向き、すぐに相続登記をおこないましょう。
登録免許税の納税方法は、収入印紙納付・現金納付・電子納付の3種類です。
収入印紙納付を選択する場合は、まず最寄りのコンビニエンスストアや郵便局、法務局で収入印紙を購入します。
その後は、相続登記手続きの場で受け取った登録免許税納付用台紙へ収入印紙を貼り付け、相続した不動産を管轄している法務局へ提出しましょう。
現金納付を選択する場合は、最寄りの日本銀行の本店、支店、または代理店となっている銀行、もしくは郵便局で所定の用紙に「税務署名」「税務署番号」「税目番号」「税目」の項目を記載し、窓口で現金を支払います。
その後は、領収証書をA4用紙に貼り付け、申請書の別紙として相続した不動産を管轄している法務局へ提出しましょう。
電子納付を選択する場合は、事前にインターネット出願ソフトから納付番号を取得し、Pay-easyを利用できるATMまたはインターネットバンキングから納付します。
納付完了後は、インターネット出願ソフトで必要書類を作成し、オンラインで申請をすませましょう。

相続税

相続税とは、相続財産に対して課せられる税金です。
ただし、相続財産から借金や葬式費用を差し引いた金額が基礎控除額を下回った場合は、相続税が発生しません。
納付手段の種類は、原則、現金による一括納付のみです。
相続した不動産を管轄する税務署で納付書を受け取り、税務署窓口や銀行、郵便局の窓口で税金を納めましょう。

不動産相続で発生する税金の計算方法

不動産を相続すると、登録免許税と相続税の支払いが発生しますが、それぞれ計算方法が異なります。
税金の計算は、多くの方が税理士に依頼すると思いますが、事前に納税額がどのくらいか把握しておきたい方もいらっしゃるでしょう。
そこで、この項目では登録免許税と、相続税の計算方法をご紹介します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、固定資産税評価額に0.4%の税率を掛けると計算できます。
固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載されている土地および、建物の評価額です。
固定資産税評価額は、毎年郵送される固定資産税納税通知書の課税明細書で確認してみましょう。

相続税の計算方法

相続税は、まず基礎控除額と相続税の課税対象額を計算し、最後に税率を掛けて算出します。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」で計算可能です。
相続した不動産の価値が基礎控除額以上だった場合は、相続税を支払う必要があります。
基礎控除額の計算で、相続税の支払いが必要とわかった場合は「正味の遺産額－基礎控除額」で、相続税の課税対象総額を計算しましょう。
不動産相続における正味の遺産とは、国税庁が毎年8月に発表する「相続税評価額」から、借金や葬儀費用などを除いた金額です。
相続税の課税対象総額を計算できたら「課税対象額×法定相続割合」で、法定相続人ごとの課税対象額を算出します。
法定相続割合は、相続人によって以下のように異なります。

●配偶者と子どもが相続：配偶者1/2・子ども1/2
●配偶者と被相続人の両親や祖父母が相続：配偶者2/3・被相続人の両親や祖父母1/3
●配偶者と被相続人のきょうだいが相続：配偶者3/4・きょうだい：1/4
●配偶者なしで被相続人の子ども、または両親や祖父母が相続：1/2

以上の計算で、法定相続人ごとの課税対象額を計算したら、最後に「課税対象額×税率－控除額」で相続税を算出できます。
税率は、課税対象額によって10%～55％まで幅があり、控除額も課税対象額が高くなるほど増え、最大7,200万円まで控除してもらえます。

不動産相続で発生する税金を控除できる制度

不動産相続で発生する税金は、「相次相続控除」や「配偶者控除」で軽減できます。
それぞれ、どのような控除なのかをご紹介します。

相次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に2回の相続が発生した方に適用される控除です。
対象の方は、過去に納税した相続税の一部を、2回目の相続税から控除できます。
相次相続控除を適用させるためには、以下の条件を満たす必要があります。

●亡くなった被相続人の相続人
●1回目の相続から今回の相続までの期間が10年以内
●1回目の相続で今回の被相続人が財産を相続しており、相続税が課税されている

ただし、2回目の相続が相続人ではなく、遺言書で相続した場合は制度を利用できません。

配偶者控除

配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産の課税対象額、または配偶者の法定相続分が1億6,000万円までであれば、相続税が課税されない制度です。
配偶者控除を適用させるためには、以下の条件を満たす必要があります。

●戸籍上の配偶者
●相続税の申告期限までに遺産分割が完了している
●相続税の申告書を税務署に提出している

配偶者控除は、被相続人と籍を入れていないと利用できないので、内縁の妻や夫の状態だった場合は、控除を受けられません。
また、相続税の申告は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内と決まっているため、期限内に申告を終えていない場合も控除対象外です。
配偶者控除の適用で計算上、相続税が0円になった場合でも、相続税の申告手続きをしなければ控除は反映されません。
不動産を相続したら、控除適用の有無に関わらず、相続税の申告をおこないましょう。
ちなみに、住宅資金贈与制度は、贈与税を非課税にできる制度なので、相続税の節税対策にはなりません。
さらに、住宅資金贈与制度は居住用を購入、または増改築するために金銭贈与を受けた場合のみ適用される制度なので、今回のように不動産を相続した場合は対象外です。
節税制度には、多くの種類があるため混同しやすいですが、相続税の節税対策制度は主に「配偶者控除」と「相次相続控除」なので、覚えておきましょう。

まとめ

不動産の相続で発生する税金は、被相続人から相続人に名義変更する場合に発生する「登録免許税」と、相続財産に対して課せられる「相続税」の2種類です。
登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4%」、相続税は「課税対象額×税率－控除額」で計算できます。
ただし、相続税は「配偶者控除」や「相次相続控除」を適用させると0円になる可能性があるので、不動産を相続して税金が発生する場合は一度計算してみると良いでしょう。

不動産購入時にはさまざまな書類に目をとおすことになります。
なかでも重要なのが、売買契約を結ぶ前に必ず説明をうける「重要事項説明書」です。
重要事項説明書を確認したあとに売買契約を締結するため、内容はしっかり理解しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産購入時の重要事項説明とはなにか、チェックポイントや注意点を解説します。
不動産の購入を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入時の重要事項説明とは？

不動産を購入する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
その中でおこなわれる「重要事項説明」は、安全な不動産取引に欠かせない、買主を守るための大切な手続きです。
トラブルを避けて納得のいく取引にするためにも、まずは重要事項説明の概要から確認しておきましょう。

概要

売買契約や賃貸借契約を結ぶ前に、消費者に対して契約に関する重要事項を説明するのが「重要事項説明」です。
不動産業界ではこれを「重説」と略称することが多く、説明時には重要事項説明書が使用されます。
法律上、重要事項を説明する義務を負うのは宅地建物取引業者（不動産会社）であり、その説明は宅地建物取引士がおこなわなければなりません。
もし不動産会社が説明を怠るなど不適切な対応をした場合は、行政処分や罰則の対象となります。

目的

重要事項説明の目的は、買主や借主が物件を正しく理解し、トラブルを防止することです。
不動産は高額で特殊な個別性のある商品であるため、一般の消費者は不動産取引の経験が少なく、知識も限られています。
買主の誤った認識や勘違いによる損害を防ぐため、つまり買主を保護するために重要事項説明がおこなわれます。
宅地建物取引士に重要事項説明を義務付けることで、不動産の知識がない方でも安心して購入できるようになるのです。
重要事項説明書は内容が多く、専門用語も多いため難しく感じるかもしれませんが、聞き流さずに読み込むことが重要です。
内容を十分に理解していない場合でも、署名・押印をすると記載された内容に同意したとみなされます。
契約後に「知らなかった」と言っても通用しないため、疑問点や不安な点があればその場で確認しましょう。
トラブルを避けるためにも、重要事項説明書はしっかり確認し、内容を理解したうえで売買契約に進むことが大切です。

不動産購入で押さえておきたい！重要事項説明のチェックポイント

重要事項説明書には、物件の情報と売買契約の条件が記載されています。
どの項目にも大切なことが書かれているので、漏れなく隅々まで確認するようにしましょう。

チェックポイント①物件の概要

まずは物件の所在地や面積、建物の構造など、物件に関する情報をしっかり確認しましょう。
パンフレットやチラシなどで物件を見つけた場合は、情報に相違がないかをチェックします。
抵当権が設定されている場合は、抹消される時期を確認し、契約書に明記してもらいましょう。
抵当権とは、住宅ローンなどの借入金に担保として設定される権利で、抵当権が残ったままだと差し押さえのリスクがあります。
また、仮登記がなされている場合、後で仮登記権利者による本登記がおこなわれると、その権利が優先されることになります。
購入予定の不動産に仮登記がついている場合、リスクを避けるために、仮登記の抹消を確認してから本登記をおこなうのが賢明です。
仮登記の抹消には利害関係者や第三者の承諾が必要なため、不動産会社に相談してください。

チェックポイント②法令上の制限

用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項も確認しておきたい項目の1つです。
用途地域とは、土地の用途や建築できる建物の種類などを定めた区分で、場合によっては希望する住宅を建てられないこともあります。
また、建て替えや増改築の際に建築制限がかかることもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

チェックポイント③土地と道路の関係

敷地に接する道路の幅や、道路と敷地が接する面の長さも確認しておきましょう。
敷地に建物を建てる際、敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
これを接道義務といい、敷地が接する道路の幅が4m未満の場合は、セットバックという工事が必要となります。
道路と接する幅が2m未満の場合は、隣接する土地の一部を購入または借りて接道部分の幅を広げる必要があります。

チェックポイント④契約解除の要件

万が一の場合に契約解除ができるかどうかも確認しておくと安心です。
手付解除や契約違反による解除など、個々の状況に応じた解除方法を確認しておきましょう。
なかでも「ローン特約」は、住宅ローンの審査に通らなかった場合に役立ちます。
ローン特約とは、住宅ローンの審査に通らなかった場合、ペナルティなしで契約を白紙にできる特約です。
買主が住宅ローンを利用する場合、この特約を設けるのが一般的ですが、記載がない場合は理由を尋ねてみましょう。

チェックポイント⑤代金以外に必要な金銭

不動産購入時には物件の購入代金以外に、仲介手数料や手付金、印紙税といった諸費用が発生します。
諸費用の目安は、物件のタイプや地域によって異なりますが、物件価格の7～10%程度とされています。
費用不足を防ぐためにも、それぞれの目的や必要な金額を事前に把握しておきましょう。

不動産購入で押さえておきたい重要事項説明を受けるときの注意点

重要事項説明書には専門用語が多く記載されており、「理解するのが難しい」と感じる方も少なくありません。
つい流し読みしてしまう方も多いですが、理解できていないまま契約が進むと、大きなトラブルに発展する可能性があります。
後悔しないためにも、重要事項説明を受けるときは以下の点に注意しましょう。

事前にコピーをもらっておく

不動産の重要事項説明では、重要事項説明書に沿って説明がおこなわれます。
書面には不動産や法律の専門用語が多く使われており、一度で理解するのはほぼ困難です。
重要事項説明が売買契約の直前になる場合は、事前に書類のコピーを受け取り、細部まで確認しておくことをおすすめします。
あらかじめ記載内容を把握しておけば、理解不足や誤解したまま契約に進むリスクを減らすことができます。

変更があったときは新たな書面を作成してもらう

重要事項説明書に納得のいかない内容が含まれている場合、その点を売主と話し合う必要があります。
話し合いにより内容が変更される場合、重要事項説明書を訂正しなければなりません。
修正箇所が少ない場合は、訂正箇所に二重線を引き、訂正内容を記入したうえで、二重線の上に訂正印を押します。
修正箇所が多く訂正に時間がかかりそうな場合は、仲介先の不動産会社に相談し、再作成してもらいましょう。

サインは説明を受けてからおこなう

重要事項説明は、売買契約を締結する前におこなうのが原則です。
しかし、宅建業者のなかには法令に違反し、説明を省いてサインだけを求めてくる悪質な業者も存在します。
説明がされないままサインを求められた場合、正直に「重要事項説明がまだです」と伝えましょう。
トラブルを防止するためにも、必ず重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結することが大切です。

まとめ

不動産購入時の重要事項説明とは、宅地建物取引士が買主に対して、物件の状態や取引条件などを説明することです。
専門用語が多く、当日すぐに内容を理解するのは難しいので、事前に重要事項説明のコピーを受け取り、読み込んでおくことをおすすめします。
トラブルを避けて納得のいく取引にするためにも、重要事項説明書の内容はしっかり理解した上で契約に進むようにしましょう。

不動産を売却する際に利用できる「現状渡し」という方法をご存じでしょうか。
現状渡しとは、売主が補修やリフォームを行わず、物件を現状のまま買主に引き渡す売却方法です。
この方法は、売主・買主双方にメリットがありますが、契約不適合責任や売却価格に影響を与える可能性もあります。
この記事では、現状渡しの基本的な仕組みや、具体的なメリット・デメリットについて解説します。

不動産を売却するときの現状渡しとはどういうものなのかについて

不動産の売却時に「現状渡し」という言葉を耳にすることがあります。
これは、物件を現在の状態で引き渡す形態であり、売主と買主にはそれぞれ注意点があります。
ここでは、築年数が古い建物や、過去に増改築を繰り返している場合などに特に留意すべき点も挙げて解説します。

契約不適合責任

日本の民法では、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して責任を負うと定められています。
現状渡しでも物件の欠陥や不具合に対する説明責任は免除されず、雨漏りやシロアリ被害などの重大な不具合がある場合は補修や補償を求められる可能性があるでしょう。
そのため、売主は契約不適合責任を十分に理解しておく必要があります。
なお、実際の取引現場では売買契約書にて具体的な範囲や期間を定めることが一般的です。
たとえば、木造住宅で建築年数が相当経過している場合には、床下や屋根裏など通常の内覧では気づきにくい部分を専門家が調査することで、後々の紛争を回避しやすくなります。
さらに、外壁や給排水設備などの状態もあらかじめ把握しておくことで、売主・買主双方が交渉時に修繕費用をどの程度考慮すべきかを明確にできるでしょう。

告知義務

現状渡しの際には、物件の欠陥や状態を買主に正確に伝える告知義務があります。
過去の雨漏りや近隣との境界問題、増改築の履歴など重要な情報を隠したり誤って伝えたりすると、後にトラブルや法的責任を招く可能性があります。
売主は専門家の調査などを活用し、正確な情報を収集して適切に告知することが大切です。
告知する内容は多岐にわたり、行政からの指導履歴や設備の点検履歴も含めて詳しく説明することが望まれます。
また、買主側でも重要事項説明を受ける際には、不明点を質問したり補足資料を確認したりして理解を深める姿勢が求められます。
近年はインターネットで得られる情報も多いため、買主自身が自治体の都市計画や建築規制に関する情報を確認することもリスク軽減に役立ちます。

現状渡しをすることのお互い（売主・買主）のメリットについて

現状渡しをすることで双方にさまざまなメリットが生まれます。
以下で詳しくみていきましょう。

コストが抑えられる

現状渡しでは、売主が修繕やクリーニングを行わずに済むため、費用や手間を抑えられます。
築年数が経過して内装や設備に劣化がある場合も、そのまま引き渡すことが可能です。
買主としては、一般的に市場価格より安価で取得できるため、予算を抑えられる利点があります。
購入後、自分好みにリフォームやリノベーションを行える点も魅力です。
さらに、新築やリフォーム済み物件のように画一的な内装ではなく、自分のこだわりを反映しやすいというメリットも挙げられます。
特に古民家やヴィンテージマンションのように独特の構造や雰囲気を活かした改装を望む場合、現状渡しのほうが自由度が高いケースがあるのです。
リフォームプランによっては、古い梁や床材を再利用して味わい深い空間を生み出せるため、敢えて手を加えずに残してほしいという買主もいます。

早期売却が期待できる

現状渡しは、売主にとって修繕やリフォームの期間が不要なため、売却活動を早く始められます。
価格を抑えることで買主の関心が高まりやすく、早期売却につながる可能性があるでしょう。
買主にとっても早めに物件を取得できるため、自分の計画に合わせて改装や入居時期を調整しやすくなります。
スピーディに契約を結ぶことで、売主は固定資産税や維持費といったコストの負担期間を短縮できるという利点もあります。
買主側でも、リフォーム計画を早めに立てることができるため、工事期間中の仮住まいや各種手配をスムーズに進められるでしょう。
特に、買主が住宅ローンを組む場合は金利や融資条件の変化にも影響されるため、早期契約のメリットを享受しやすくなります。

買取の場合は契約不適合責任が免除される

現状渡しでも、基本的には売主が契約不適合責任を負いますが、不動産会社による買取であれば、売主の責任が免除されるケースがあります。
これはプロの不動産会社が物件の状態を把握し、リスクを承知の上で買取を行うためです。
個人間取引では、売主は契約不適合責任を負う場合が多いため、物件の状態を正確に伝える必要があります。
買主もインスペクションを依頼し、リスクをできるだけ抑える工夫が求められます。
不動産会社の買取では、物件の現状を前提に査定が行われるため、売主としては短期間で現金化できる安心感が得られるという点も見逃せません。
ただし、買取価格は相場よりも低くなる傾向があるため、売主はスピードと価格のバランスを検討する必要があります。
特に、物件が老朽化していたり構造に不備があったりする場合は、市場での売却よりも早く引き取ってもらえる一方で、買取金額は大きく下がることが多いでしょう。

現状渡しをすることによるお互い（売主・買主）のデメリットについて

現状渡しをすることによって起こるデメリットもいくつか存在します。
デメリットにもしっかり目を向けておきましょう。

契約不適合責任に問われる可能性も

現状渡しでは、売主が修繕を行わない分、契約不適合責任をめぐるリスクが高くなります。
売主が知らなかった重大な欠陥が後に発覚すれば、買主から修繕費や損害賠償を求められる可能性があります。
物件の状態を事前に把握し、告知義務を適切に果たすことで、トラブルを防ぎやすくなります。
また、隣地との境界に関する問題が解決されていない場合や、建ぺい率や容積率の違反が疑われる物件などは、現状渡しによって買主が対策を要する場面もあるでしょう。
こうした事例では、測量や行政への確認を怠ると後日大きな負担となる恐れがあり、売主・買主ともども慎重な下調べが求められます。
例えば、過去に増築を行った際の建築確認申請が残っていない場合、買主がその追跡や是正を行わなくてはならないケースもあるので注意が必要です。

売却価格が低めに設定されることも

現状渡しの物件は、買主が購入後に修繕やリフォームを行う必要を考慮し、市場価格より低めに設定される傾向があります。
そのため、売主にとっては希望する価格に届かない場合があり、経済的なデメリットとなることがあるでしょう。
また、買主によっては物件の状態が不安要素となり、売却までに時間がかかるケースもあります。
もし、購入希望者が融資を受ける場合、物件の状態によっては金融機関が担保価値を低く見積もることもあるため、希望の融資額が下りないリスクも存在します。
このように、現状渡しによる価格調整や融資審査上の不利な条件を考慮したうえで、売主は売却計画を立てる必要があるのです。
特に耐震基準を満たしていない可能性がある物件では、金融機関によっては融資自体が難しいケースもあるため、結果的に買主の母数が限られ、売却期間が長期化する懸念も考えられます。

まとめ

現状渡しで不動産を売却することで、売主は修繕費用を抑えつつ、スムーズな取引を進めることが可能です。
ただし、契約不適合責任のリスクが伴うため、物件の状態を正確に告知し、トラブルを防ぐ対応が求められます。
買主は修繕費を考慮した価格交渉やリスク管理を行い、現状渡しのメリットとデメリットを理解した上で購入を検討しましょう。

不動産の購入資金を確保するために住宅ローンを利用したいけど、どのように選んだら良いかわからず困っている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンに関する困りごとは、住宅ローンの種類や特徴、選び方を知ると解消しやすくなります。
今回は、不動産の購入時に利用できる住宅ローンの種類と選ぶポイント、金利プランをご紹介します。

不動産購入で利用可能な住宅ローンの種類

不動産の購入資金を確保するために利用できる住宅ローンは、主に「民間融資」と「公的融資」そして「自治体融資」の3種類です。

住宅ローンの種類1．民間融資

民間融資は、銀行を含む民間の金融機関、生命保険会社や住宅ローンを専門に扱う会社などが提供する住宅ローンです。
民間融資のなかでも、金融機関とハウスメーカーや不動産会社が提携したうえで提供する住宅ローンは「提携ローン」あるいは「提携住宅ローン」と呼ばれます。
提供元によって内容やセールスポイントに違いがみられる点が民間融資の特徴で、たとえば手数料などのコストカットに向けて、手続き方法をインターネットに限定したものがあります。
自社あるいは提携先の企業で不動産を購入すると金利を優遇してもらえる住宅ローンもあるなど、さまざまな種類から選択可能です。

住宅ローンの種類2．公的融資

公的融資は、名前のとおり公的機関が提供する住宅ローンです。
独立行政法人などが提供する住宅ローンでは、「財形持家転貸融資」と「財形住宅融資」の2種類が代表的な存在です。
財形持家転貸融資は、独立行政法人の勤労者退職金共済機構が、財形住宅融資は独立行政法人住宅金融支援機構が実施しています。
勤務先で1年以上の財形貯蓄をおこない、なおかつ50万円以上の残高がある方のみ公的融資を利用できます。
借入限度額は、財形貯蓄額の10倍かつ最高4,000万円までに定められており、民間融資などと併用すれば価格が高めの不動産を購入しやすくなるでしょう。

住宅ローンの種類3．自治体融資

自治体融資は、地方自治体にあたる全国の都道府県および市区町村が実施している住宅ローンです。
自治体が直接的に不動産の購入資金を融資するものや、対象の金融機関の借入利子を補填するものなど、種類や内容はそれぞれ異なります。
利用条件も自治体ごとに違いがみられ、自治体融資を申し込む方の年齢や年収、購入予定の不動産に住む期間などの項目をクリアした方に限り利用可能です。
なお、一部の都道府県および市区町村では、自治体融資を提供していないため、不動産の購入時に自治体融資の利用を検討中の方は、事前に勤務先もしくは自宅がある自治体に確認しましょう。

不動産の購入時に利用する住宅ローンを選ぶポイント

不動産購入に向けた住宅ローン選びのポイントは、「金利」と「ライフプラン」です。

ポイント1．金利

金利は住宅ローンの返済総額を左右する重要なポイントであり、慎重に選ぶ必要があります。
住宅ローンの金利を大きく分けると、市場金利に合わせてローン金利も上下する変動金利と、市場金利の動きに関係なくローン金利が一律の固定金利の2種類です。
変動金利か固定金利のどちらを選ぶか決める場合、将来的な市場金利の変動予測が重要となります。
不動産の購入後に市場金利が下がると判断したら変動金利がおすすめで、上昇する可能性があれば固定金利がおすすめです。

ポイント2．返済可能な借入額

住宅ローンを利用するには、無理なく返済できる借入額に設定することが重要なポイントです。
不動産の購入には高額な費用がかかるため、借入額も相応の金額になります。
良い不動産が見つかったからと収入に見合わない金額を借り入れると、金銭的に余裕のない生活を送ることが予想されます。
返済期間中、孫の進学や家族の病気などを理由に想定外の出費がかさめば、住宅ローンを滞納するおそれもあるでしょう。
余裕をもって住宅ローンを返済しつつ、不測の事態にも対応できるように普段から備えるためには、ライフプランに合わせた金額を借り入れることをおすすめします。

ポイント3．返済方法

住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類で、それぞれメリットやデメリットが異なります。
元利均等返済は、住宅ローンを完済するまで一定の金額を返済し続ける返済方法です。
返済金額が変化しないことで返済計画が立てやすい一方、借入金が同額であれば、元金均等返済よりも住宅ローンの返済総額は高額になります。
元金均等返済は住宅ローンの返済額のうち、元金の部分だけを一定額に設定する返済方法です。
返済期間のなかで、初回の返済額がもっとも高い反面、返済を続けるにつれて月々の返済額は減少し、元利均等返済を選択して同額を借り入れた場合より、返済総額を抑えられます。
家計管理しやすい点を重視するなら元利均等返済、返済総額を減らして負担軽減につなげるのであれば、元金均等返済が良いでしょう。

不動産の購入時に利用する住宅ローンの金利プラン

住宅ローンの金利プランは、変動金利型と固定金利型の2種類に大別できますが、固定金利型はさらに「全期間固定金利型」と「固定期間選択型」に分けられます。

変動金利型

変動金利型は、民間の金融機関が提供する住宅ローンの代表的存在にあたります。
住宅ローンを契約した時点の金利が低い傾向にあるのが特徴で、0.5％を下回る商品が見つかることもあります。
しかし、金利は半年に1回、住宅ローン返済額は5年に1回の頻度で見直されるため、当初の予定よりも返済総額が増える可能性があるのがネックです。
なお、見直しにより返済額が上がる場合は、見直し前の1.25倍が限度額となり、際限なく上昇することはありません。
不動産を購入してから数年後、数十年後の返済能力を鑑みたうえで利用を検討しましょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は返済を開始する前に、返済期間の金利を自分の意思で決められる住宅ローンです。
金利設定は高めですが変動はなく、月々の返済額も最初に決まるため、変動金利型の住宅ローンより生活設計を立てやすいです。
代表的な住宅ローンは「フラット35」で、設定金利は金融機関ごとに異なります。
銀行をはじめ信用組合や信用金庫、保険会社など、多くの金融機関が提供しており、自分に合う住宅ローンを見つけやすいでしょう。
金融機関のなかには、オリジナルの全期間固定金利型住宅ローンを扱っているケースもあります。

固定期間選択型

固定期間選択型は返済期間中、一定の金利を保って返済する期間を任意で決められる住宅ローンです。
設定できる期間は2年や5年、20年などさまざまで、固定期間のうちは金利はもちろん、月々の返済額も変更されません。
固定期間が終了すると、その時点の金利を参考に金利の固定期間を選択できるほか、変動金利型への変更も可能です。
金融機関が違うと固定期間の選択肢も異なるため、固定期間選択型の住宅ローンで不動産を購入する場合は、希望する期間を選べる金融機関を探す必要があります。
なお、金利は固定期間の開始から終了まで統一されており、固定期間を長くするほど金利自体も高くなるため、安易に金利の長期固定を選択するのは避けたほうが良いでしょう。

まとめ

不動産の購入時に利用できる住宅ローンは、主に民間融資と公的融資、自治体融資の3種類です。
住宅ローンは、ライフプランを考慮したうえで借入額を決めるなど、ポイントを踏まえて選ぶと良いでしょう。
契約時は変動金利型や全期間固定金利型など、金利の種類にも注意しながら選んでみてください。

自宅などの売却をスムーズに進めるためには効率良く必要書類を準備する必要がありますが、いつどのような書類を用意すれば良いかわからず、不安を感じてはいらっしゃいませんか。
書類を提出するタイミングは売却前と契約締結時、決済時の計3回あるため、タイミングごとの必要書類を把握しておくと準備しやすいでしょう。
そこで今回は、3つのタイミングごとに、代表的な必要書類と取得方法について解説します。

不動産売却の必要書類！売却前に準備したいものとは？

不動産売却に取り組むことを検討したら、早めに準備を進めたいのが必要書類です。
まずは、査定や物件情報の作成などのために、売却前に用意したい代表的な必要書類と取得方法をご紹介します。

間取り図・測量図

売り出す不動産の間取り図や測量図は、売却前に用意したい必要書類です。
方角や家のつくり、土地の状況などを確認できるため、正確な査定結果を求めたり、広告を作成したりする際に役立ちます。
また間取り図を不動産会社専用の情報システム「レインズ」に登録すると、内覧数の増加が期待できます。
間取り図は購入時など、その不動産を取得した際に受け取ったものを提出してください。
紛失した場合は、その不動産を販売していた不動産会社などが保管している可能性があるため、問い合せてみると良いでしょう。
測量図は、法務局の窓口で直接申請するほか、郵送やインターネットでの請求も可能です。
郵送やインターネットで請求した場合は、窓口もしくは郵送での受け取りを選択できます。

建築確認済証・検査済証

一戸建て住宅の売却前に必要になるのが、建築確認済証・検査済証です。
売却する一戸建て住宅が建築基準法に適合していることを証明する書類であり、買主の安心材料にもなり得ます。
これらは建築時や購入時に取得しているもので、再発行ができないため注意が必要です。
紛失した場合は、役所が発行する建築計画概要書の写しや建築確認台帳記載事項証明書で代替できます。

売買契約書

不動産の売却前には、不動産購入時に取り交わした売買契約書も必要です。
売買契約書には、購入時の手付金額や売買金額、物件の状況や特約などが書かれているため、物件の資料を作成する際に役立ちます。
なお、購入時の売買契約書は不動産売却後の譲渡所得の計算時にも使用するため、大切に保管しておいてください。

インスペクションの結果報告書

インスペクション（建物状況調査）を実施した物件は、査定時に結果報告書を用意すると査定額が上がる可能性があります。
インスペクションの実施は義務ではないため、結果報告書の提出も任意です。
数万円の費用はかかりますが、インスペクションを実施した住宅は売却がスムーズに進みやすいというデータもあるため、気になる方は売却前に実施すると良いでしょう。

不動産売却の必要書類！売買契約締結時に準備したいものとは？

売却活動をして買主が見つかり、条件もまとまったら、不動産売却は売買契約締結の手続きへと進みます。
ここでは、売買契約締結時に準備する必要書類と取得方法をご紹介します。

登記済権利証

登記済権利書は、売主が不動産の所有者であることを証明する書類です。
売買契約締結後、買主に所有権を移転する際にも使います。
登記済権利書は、不動産を取得したあと、所有権移転登記が完了すると法務局から発行されます。
紛失した場合は再発行はできませんが、紛失したからといって不動産売却ができないわけではありません。
事前通知制度や司法書士もしくは公証人による本人確認を利用すると、登記済権利書がなくても売却できます。
なお、改正不動産登記法の施行にともない、登記済権利書の代わりに登記識別情報通知書が発行されるようになりました。
2005年3月7日以降に取得した不動産を売却する方は、登記識別情報通知書をご用意ください。

物件状況等報告書

物件状況等報告書は、売却する不動産の不具合の有無やその内容を記載した書類です。
売買契約締結時に買主に渡す必要があり、その前に売主ご自身で作成しなくてはなりません。
物件状況等報告書のひな型は不動産会社が用意しているため、ひな型に沿って不動産をチェックし、書類を完成させてください。
売買契約締結時の必要書類ではありますが、チェック項目が多いため、早い段階で作成することをおすすめします。

本人確認書類

売買契約締結時には、マイナンバーカードや運転免許所、パスポートなど、売主の顔写真のついた本人確認書類が必要です。
売買契約締結時の必要書類ではありますが、本人確認書類を使う機会は多いため、売却前や決済時にも用意してください。
売却をする不動産の所有者が複数いる場合は、全員の本人確認書類を求められることもあります。
居住地や状況によっては書類がそろうまでに時間がかかる可能性があるため、早めに手配することが大切です。

不動産売却の必要書類！決済・引き渡し時に準備したいものとは？

売買契約締結後、1か月以内に決済と引き渡しをおこないます。
最後に、決済・引き渡し時の必要書類と取得方法をご紹介します。

固定資産税納税通知書

固定資産税は1月1日時点の所有者が負担するものですが、不動産売買時には売主と買主とで日割り精算をすることが一般的です。
固定資産税納税通知書は、固定資産税の分担金を確認するために使います。
毎年3月～6月頃に自治体から所有者に送付されているため、そちらをご用意ください。
紛失した場合は、役所で発行される固定資産評価証明書で代替可能です。

登記の必要書類

決済が終わると、買主に所有権を移動させる所有権移転登記がおこなわれます。
所有権移転登記の必要書類は、次のとおりです。

●司法書士への委任状（手続きを委任する場合）
●本人確認書類
●実印と印鑑証明書
●登記済権利証もしくは登記識別情報通知書
●固定資産評価証明書

売主の現住所が登記上の住所と異なる場合は、上記にくわえて住民票の提出も必要です。
住宅ローン残債を売買代金で清算する場合は、所有権移転登記の前に抵当権抹消登記をおこないます。
抵当権抹消登記の必要書類は、金融機関の担当者が決済当日に持参します。
金融機関が書類を用意する時間も考慮して、決済日が決まったら早めに金融機関に連絡すると安心です。
今回ご紹介した登記に関する必要書類はあくまでも一般的なものであり、このほかの書類の提出を求められるケースもあります。

引き渡し時の必要書類

不動産の引き渡し時には、下記の書類も買主に引き渡します。

●設備に関する書類（取扱説明書・保証書・アフターサービス基準書など）
●土地に関する書類（測量図・筆界確認書・建築確認済証・近隣との覚書など）
●マンションに関する書類（分譲時のパンフレット・管理規約・管理費の確認書など）

設備に関する書類は一戸建て・マンションのどちらの売却時にも必要ですが、土地に関する書類は一戸建ての売却時のみ、マンションに関する書類はマンションの売却時のみの必要書類です。

そのほかの持参物

必要書類以外に持参すべきものとして、入金の確認ができる通帳やキャッシュカードが挙げられます。
また、買主に引き渡す鍵も決済日に必要です。
玄関だけでなく、郵便ポストなどの鍵も忘れずにそろえてください。
不動産売却の必要書類は、ケースバイケースで異なります。
イレギュラーな必要書類が発生する可能性もあるため、不動産会社の担当者によく確認することをおすすめします。

まとめ

不動産売却前の必要書類は、間取り図やインスペクションの結果報告書などです。
契約締結時には登記済権利証や物件状況等報告書など、決済時には固定資産税納税通知書や登記に関する書類、買主に引き渡す書類などの準備が必要です。
スムーズに手続きを進めるにも、必要書類は早めに準備することをおすすめします。

多くの方が初めて経験する不動産購入をわかならないまま進めてしまうと、あとから後悔する可能性があります。
そのため、事前に注意点や購入時の流れなどを把握しておくと、スムーズかつ安心して購入することができるでしょう。
そこで、不動産の販売形態や購入する際の流れ、注意点について解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の購入する流れが異なる2つの販売形態とは？

不動産の販売形態には、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2つがあります。
それぞれ不動産を購入する流れが違うため、まずどのような方法があるか把握しておきましょう。
ここでは、2つの販売形態について解説します。

販売形態①売主物件

1つ目の販売形態は「売主物件」です。
売主物件とは、仲介業者を介さずに売主から直接購入し、契約を成立させる物件のことです。
この売主物件は、売主が不動産会社である場合が多く、その場合、不動産会社が買主と直接契約を結びます。
中古物件でも、不動産会社が物件を買い取り、リフォームやリノベーションをおこなって販売するケースがあります。
売主物件のメリット
売主物件のメリットは、仲介手数料が不要な点です。
不動産会社が売主と買主の仲介に入った場合、売買契約が成立すると仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。
しかし、売主物件は不動産会社が売主であり、仲介をおこなっていないため、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料は売買価格によって高額になることもあるため、仲介手数料が不要な点は大きなメリットといえるでしょう。
さらに、直接取引をおこなうため、レスポンスが早い点もメリットです。

販売形態①仲介物件

2つ目の販売形態は「仲介物件」です。
仲介物件とは、不動産会社に仲介を依頼して購入または売却する物件のことです。
売主と買主の間に不動産会社が仲介業者として入ることで、売買が成立します。
仲介物件のメリット
仲介物件のメリットは、金融機関とのやり取りや手続き・契約関係などをすべて不動産会社がサポートする点です。
とくに初めて不動産を購入する方にとっては、何から始めて良いのか分からないことが多いです。
仲介での売却の場合、不動産会社が最初から最後までサポートするため、安心して購入することができます。
また、不動産会社は多くの物件情報を扱っているため、希望の条件に合った物件が見つかりやすい点もメリットといえるでしょう。

不動産を購入するときの流れ

では、実際に不動産を購入するときは、どのような流れで進めるのでしょうか。
ここでは、購入時の流れを解説します。

流れ①希望条件を決める

不動産を購入する際は、希望するエリアにどのような物件があり、どのくらいの価格で売り出されているか、おおまかに相場を把握することが重要です。
次に、ご自身の収入や家族構成などを考慮し、希望条件を決めましょう。
決めておいた方が良い条件としては、物件価格はもちろん、間取りや築年数、交通の便、周辺環境などがあります。
その際、今後数十年住むことを想定して考えることが重要です。

流れ②物件見学

希望条件から気になる物件が見つかったら、問い合わせをして実際に物件を見学しましょう。
実際に見学することで、情報だけではわからない物件の状態などを把握できます。
その際は、主に物件の劣化具合、日当たり、駅からのアクセス、騒音などの周辺環境をチェックしておきましょう。

流れ③資金計画を立てる

不動産を購入するための資金計画を立てましょう。
具体的には、頭金の額、住宅ローンの借入額、その他購入にかかる諸費用などを試算しておきます。
事前に資金計画を立てることで、スムーズに購入を進めることができるでしょう。

流れ④購入申し込み

購入したい不動産が見つかったら、不動産会社に対して「不動産購入申込書」を提出します。
この申込書は、「この物件を購入したい」という意思表示を売主に示すための書類です。
そのため、売主と買主が交わす売買契約とは異なるものであることに注意しましょう。
なお、購入申込書を提出する際に、申込証拠金として1～10万円程度が必要となることがあります。

流れ⑤住宅ローンの事前審査を受ける

購入の意思が固まったら、住宅ローンの事前審査を受けます。
これは正式な住宅ローン申し込みの前段階で、住宅ローンを組むことができるか、いくら借り入れできるかなど、購入者の信用情報および返済能力を審査します。
この事前審査を通過しないと契約を進められないため、注意が必要です。
なお、本審査には1～2週間ほどかかりますが、事前審査は即日結果が出ます。

流れ⑥契約内容を確認する

住宅ローンの仮審査に通過したら、不動産会社から重要事項説明および契約内容が説明されます。
ご自身で契約内容を確認したあと、署名・捺印をおこないます。
なお、疑問点や不明点がある場合は、解決してから署名するようにしましょう。

流れ⑦売買契約を締結

契約内容に問題がなければ、売主と買主で売買契約を締結します。
その際、手付金（購入価格の20％が上限）を支払うのが一般的です。
手付金は、購入契約を結んだ証として法的効力を持ち、もし買主の都合で契約を解除する場合は、手付金を放棄しなければならなくなります。

流れ⑧住宅ローンを正式契約する

売買契約を締結したら、正式に住宅ローンを申し込みましょう。
本審査では、健康状態や勤続年数、物件の担保評価、返済負担率、信用情報などが調査されます。

流れ⑨決済・物件の引き渡しを受ける

購入価格から手付金を差し引いた金額を売主へ支払い、物件の引き渡しを受けます。
その際、所有権移転登記などの手続きもおこなわれます。

不動産を購入する流れで気を付けるべき注意点

最後に、不動産購入の注意点を解説します。
物件選びに後悔しないためにも、注意点についてはしっかりと把握しておきましょう。

注意点①将来的なコストを踏まえ資金計画を立てる

不動産購入では、物件の購入費用だけでなく、各種手数料や保険料、手付金、税金などの初期費用が必要です。
思わぬ初期費用で資金繰りが狂わないよう注意しましょう。
また、資金計画時には、将来的に必要なコストを考慮したうえで計画することが大切です。
たとえば、マンションであれば修繕積立金の増額、一戸建てであればメンテナンスや修繕費なども想定しておく必要があります。

注意点②自然災害のリスクを考える

近年、日本では地震や水害などの自然災害が多発しています。
そのため、物件を選ぶ際は、事前にハザードマップで自然災害のリスクを把握しておくことが大切になります。
また、地震への備えとして耐震強度も確認しておきましょう。
耐震診断で調べる方法もありますが、日本建築防災協会のホームページから確認することもできます。
また、築年数からも判断でき、1981年6月1日以降に建てられた建物であれば、新耐震基準を満たしているため安心して購入できるでしょう。
このように、不動産を購入する際は、災害リスクなどを考慮して物件選びをすることが重要です。

まとめ

不動産の販売形態には、「売主物件」と「仲介物件」の2種類があり、仲介手数料の有無などが大きく異なります。
不動産を購入する際は、事前に資金計画を立てることや災害に備えておくことが大切です。
また、不動産を購入するときの流れを把握しておくと、スムーズに購入することができるでしょう。

不動産売却で不動産に仲介を依頼する場合に、売主と不動産会社が締結する契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリットなどが違うため、事前に媒介契約の種類について把握しておくとスムーズに契約が交わせるでしょう。
そこで、不動産売却する際に必要な媒介契約とはなにか、媒介契約の3つの種類の特徴とメリットについて、また注意点も解説します。
これから不動産売却をご検討していらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要になる媒介契約とは？

不動産売却を不動産会社を通しておこなう場合は、必ず売主と不動産会社で媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約とは、どのような売却活動をおこない、成約した際の報酬をどうするかなどを取り決めた契約のことです。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があるため、まずはそれぞれの種類の特徴について解説します。

媒介契約の種類①一般媒介契約

一般媒介契約とは、比較的自由に売却活動をおこなうことができる契約のことです。
特徴として、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる点が挙げられます。
また、自分で見つけた買主と直接売買契約を結ぶことも可能です。
不動産流通機構（レインズ）への登録義務は任意であり、不動産会社が売主に販売状況を報告する義務もありません。
このように、一般媒介契約は制約が少なく、広範囲にわたる売却活動をおこないたい場合に適しているでしょう。

媒介契約の種類②専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社と締結する契約方法です。
つまり、一般媒介契約のように複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
また、レインズへの登録義務は媒介契約締結後7日以内で、売主への販売状況報告義務は2週間に1回以上と定められています。
ただし、一般媒介契約と同様に、自分で見つけた買主と直接取引することは可能です。
このように、専任媒介契約は一定の自由度を持ちながらも、手厚いサポートを受けることができます。

媒介契約の種類②専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社と契約する方法です。
ただし、レインズへの登録義務は5日以内、売主への報告義務は1週間に1回以上と定められており、もっとも積極的な売却活動が期待できるでしょう。
一方で、専任媒介契約と異なる点は、自分で探してきた買主と直接取引できないことです。
このように、専属専任媒介契約は3つのなかでもっとも制約が多い契約方法ですが、積極的な売却活動と手厚いサポートを受けることができます。

不動産売却で必要な媒介契約の3種類それぞれのメリットとは？

3つの媒介契約の種類についてはわかったところで、続いて、それぞれのメリットについて見ていきましょう。
どの契約方法が良いか迷っている場合は、それぞれのメリットを比較して判断することをおすすめします。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、以下の3つがあります。

●好条件で売却できる
●買い手の幅が広がる
●売却物件が公にならない

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるため、広範囲から購入希望者を募ることができる点がメリットです。
そのため、購入希望者の条件を比較し、最も条件が良い買主と売買契約を締結することが可能です。
とくに、築浅物件や好立地の物件では購入希望者が現れやすく、高値売却が期待できるでしょう。
また、レインズへの登録義務がないため、売却を公にしたくない場合には適した契約方法です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、以下の3つがあります。

●不動産会社と複数やり取りする必要がない
●積極的な売却活動が期待できる
●自己発見取引が可能

専任媒介契約のメリットは、1社のみと契約しているため、やり取りが簡便である点です。
複数社と契約していると、それぞれの不動産会社と連絡を取る必要があり、手間がかかります。
また、1社のみとの契約のため、積極的な売却活動が期待できます。
さらに、専属専任媒介契約とは異なり、親戚や知人が購入する場合でも不動産会社の仲介を挟む必要がない点もメリットといえるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、以下の3つがあります。

●販売活動の状況を把握しやすい
●手厚いサポートを受けられる
●確実に売却できる

専属専任媒介契約のメリットは、販売活動の報告が最も頻繁であるため、ほかの契約方法よりも現状を把握しやすい点です。
また、レインズへの登録までの日数が短いため、迅速に物件情報を公開できます。
レインズに登録されると、全国の不動産会社で閲覧可能となり、早期売却が期待できるでしょう。
さらに、手厚いサポートが受けられるため、売却条件が良くない物件でも確実に売却を目指せます。
築年数が古い場合や立地条件が悪い場合でも、専属専任媒介契約を結ぶことでスムーズな売却が期待できます。

不動産売却で媒介契約を締結する際の注意点

最後に、媒介契約を選ぶときの注意点を解説します。
ここでは、媒介契約のなかでもとくに注意すべき点が多い一般媒介契約の注意点を見ていきましょう。
とくに注意すべき点は以下の3つです。

●不動産会社の数が多ければ早く売れるわけではない
●内見が重ならないように調整する
●広告情報は各社統一する

上記3つの注意点についてご説明します。

注意点①不動産会社の数が多ければ早く売れるわけではない

一般媒介契約は、前述のように複数の不動産会社と契約することが可能です。
しかし、契約する不動産会社の数が多ければ良いというわけではないため、注意するようにしましょう。
契約する不動産会社が多いほど、連絡ややり取りの手間が増大します。
そのため、多くても3～4社と契約することをおすすめします。

注意点②内見が重ならないように調整する

内見が重ならないように、スケジュールを調整することが重要です。
複数社と契約している場合、各不動産会社が物件を紹介するため、内見希望日が重なる可能性があります。
また、同時に購入申し込みが入ることもあります。
トラブルを避けるためには、内見のスケジュール管理をしっかりおこなうことが大切です。
さらに、購入申し込みが入った場合は、速やかに他の不動産会社に連絡するなど、早急な対応が必要です。

注意点③広告情報は各社統一する

売却物件として売り出す際は、広告に記載する内容を各社で統一しておきましょう。
たとえば、販売途中で値下げした場合、A社には価格を下げ、B社には伝えず価格をそのままにするということがないように注意するようにしましょう。
不動産会社によって価格が異なると、買主は混乱し、購入をためらう可能性があります。
そのため、価格はもちろん、築年数や駅からの距離なども統一することが重要になります。
これにより、買主はスムーズに購入を進めることができるでしょう。

まとめ

不動産売却において仲介を不動産会社に依頼する場合は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約から選んで媒介契約を締結する必要があります。
手厚いサポートを受けられ、かつ確実に売却したい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。
好立地で比較的新しい場合は、一般媒介契約で高値売却も期待できますが、内見の重複や広告情報の統一には注意しましょう。